隨著土地政策的不斷變化，國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作，意味著集體建設(shè)用地入市以后也可以進(jìn)行出讓、租賃等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于我國(guó)農(nóng)村集體性土地并不是單一用途的建設(shè)用地，那么在法律上試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市是怎樣規(guī)定的，為此律霸小編為大家整理了相關(guān)資料。

一、試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的法律依據(jù)

全國(guó)人大常委會(huì)于2015年2月27日發(fā)布了《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域②，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。上述調(diào)整在2017年12月31日前試行。涉及調(diào)整的法律包括：

《土地管理法》第四十三條第一款：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”

《土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

《城市房地產(chǎn)管理法》第九條：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。”

根據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)的決定，國(guó)務(wù)院有權(quán)在試點(diǎn)行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施上述法律中關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓的規(guī)定。在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)。

因此，試點(diǎn)行政區(qū)域在試點(diǎn)期間內(nèi)可以暫停適用《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》限制集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的相關(guān)法律規(guī)定，其實(shí)踐在法律上可以得到認(rèn)可。但需要注意的是，為確保風(fēng)險(xiǎn)控制，試點(diǎn)將嚴(yán)格限制在經(jīng)法律授權(quán)的行政區(qū)域開(kāi)展。因此在未經(jīng)法律授權(quán)的行政區(qū)域開(kāi)展集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的行為仍不為法律認(rèn)可。

二、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的前置條件和限制條件

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)是有嚴(yán)格的限制條件的，之前一些關(guān)于“集體建設(shè)用地入市”、“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”均是對(duì)政策的誤解。把握集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)注意其限制條件：

1、本次試點(diǎn)的是存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的入市，不是所有的集體所有建設(shè)用地均可入市，也不是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)的入市。如前所述，集體建設(shè)用地包括宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，宅基地、公益性公共設(shè)施用地是不包括在入市試點(diǎn)內(nèi)的。準(zhǔn)予入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地必須是存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，從而禁止為獲取入市的經(jīng)濟(jì)利益，盲目地新增集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，堅(jiān)守耕地紅線不突破的底線。而且，試點(diǎn)是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市，不是其所有權(quán)入市，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變。

2、要符合規(guī)劃、用途管制。取得土地使用權(quán)后要建設(shè)什么，必須服從國(guó)家的統(tǒng)一管理。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

三、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律問(wèn)題

全國(guó)人大常委會(huì)的《決定》暫時(shí)調(diào)整了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市暫時(shí)排除了最根本的法律障礙，但是，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市并沒(méi)有明確的法律法規(guī)規(guī)定可遵循。例如，《物權(quán)法》第十二章“建設(shè)用地使用權(quán)”對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)明確限定為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，即“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”

《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”但是，因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā穼?duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地如何流轉(zhuǎn)有嚴(yán)格限制，對(duì)其如何流轉(zhuǎn)并沒(méi)有明確的規(guī)定。本次試點(diǎn)即是要循序漸進(jìn)地推進(jìn)土地制度改革，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，最終出臺(tái)具體的法律規(guī)定。

通過(guò)了解各試點(diǎn)地區(qū)的做法，筆者認(rèn)為，各試點(diǎn)行政區(qū)域主要根據(jù)“允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”的原則，參考了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓程序的相關(guān)做法進(jìn)行集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

(一)關(guān)于集體土地入市的供方主體問(wèn)題。《民法通則》第七十四條第二款和土地管理法第八條第一款規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”。村民委員會(huì)組織法第四條第三款規(guī)定，“村民委員會(huì)依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)。”《物權(quán)法》第六十條規(guī)定，“對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：

1、屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán);

2、分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán);

3、屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。”

因此，試點(diǎn)項(xiàng)目出讓方主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)。根據(jù)《全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)對(duì)關(guān)于村民委員會(huì)和村經(jīng)濟(jì)合作社的權(quán)利和關(guān)系劃分的請(qǐng)示的答復(fù)》，集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于村農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理，沒(méi)有村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。

(二)關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的期限問(wèn)題。各試點(diǎn)地區(qū)一般參照國(guó)有建設(shè)用地出讓年限規(guī)定設(shè)定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的期限，即工業(yè)用地五十年、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合或者其他用地五十年。期限屆滿時(shí)是否可以續(xù)期則不明確。另外，需要注意的是，有的試點(diǎn)地區(qū)采取租賃方式入市，將租賃期限設(shè)定為40年的做法有待商榷。根據(jù)《合同法》第二百一十四條規(guī)定，“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”因而，如果租期超過(guò)20年，對(duì)承租人而言有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

(三)關(guān)于地上建筑物的問(wèn)題。一方面，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓對(duì)是否必須“凈地”出讓沒(méi)有相關(guān)規(guī)定。有試點(diǎn)項(xiàng)目中，有公告明確“本宗地塊涉及地上建筑物、構(gòu)筑物等資產(chǎn)的處置由競(jìng)買人與出讓方另行協(xié)商解決”，筆者理解，實(shí)際上可能是“毛地”出讓。另一方面，對(duì)于出讓土地使用權(quán)到期后，地上建筑物如何處理的問(wèn)題，各地做法也不同，有的采取無(wú)償歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有的方式，有的則采取到期后評(píng)估折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞健?/p>

(四)關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資的問(wèn)題。《物權(quán)法》第一百八十條規(guī)定，“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

1、建筑物和其他土地附著物;

2、建設(shè)用地使用權(quán);

3、以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);

4、法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。”

但如前所述，《物權(quán)法》所定義的建設(shè)用地使用權(quán)僅指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，不包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)顯然也不屬于可抵押的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”。《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;”

就集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，我國(guó)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》均僅有涉及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)土地使用權(quán)抵押的相關(guān)規(guī)定，如《擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定：“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”

而《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。”而目前入市的建設(shè)用地使用權(quán)并不屬于“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)”

從農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的法律規(guī)定里面看到，由于集體建設(shè)用地入市只是在國(guó)家規(guī)定的區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)工作，所以規(guī)定區(qū)域以外的農(nóng)村集體建設(shè)用地入市是不符合法律規(guī)定的，所以我們?cè)谶M(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地入市時(shí)需要查閱土地所在地是否是國(guó)家規(guī)定的試點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)也需要注意農(nóng)村集體建設(shè)地用地是不是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸山東律師。