按揭貸款就是購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù);下面我們將介紹商品房按揭貸款的相關(guān)事項(xiàng)：
商品房按揭貸款分類　　

個(gè)人商品房按揭貸款主要有以下三種類型：
(1)個(gè)人住房公積金貸款。適用于繳存了住房公積金的職工，申請(qǐng)購(gòu)買、修建自住用房所需貸款;
(2)個(gè)人住房商業(yè)性貸款。即通常所說(shuō)的住房按揭貸款，適用于未繳存住房公積金的職工購(gòu)房貸
款;
(3)個(gè)人住房組合貸款。申請(qǐng)住房公積金貸款不足以支付全部購(gòu)房款的借款人，可同時(shí)向銀行申請(qǐng)
住房按揭貸款，二者的組合方式即為“個(gè)人住房組合貸款”

商品房按揭貸款計(jì)息　　

a 本息還款法vs本金還款法

友情提醒：本金還款法和本息還款法還款總額的差別，與還貸時(shí)間、借貸數(shù)額密切相關(guān)，想貸款買房的市民可根據(jù)相應(yīng)公式計(jì)算后，自行選擇還貸方式。

b 提前還貸：還是“本金法”省錢

有些市民在買房后，可能會(huì)提前還貸，那么，在這種情況下，哪種還款法省錢呢?具體情況，市民依舊可套用相應(yīng)公式計(jì)算。在此，我們?nèi)砸再J款30萬(wàn)元、期限20年、月利率4.2‰來(lái)計(jì)算，可算出，依舊是本金還款法利息少。假如5年后，市民提前一次性還清貸款，根據(jù)本息還款法計(jì)算，5年中，已還本金49457元，已還利息69733元，需一次性付清所剩的本金250543元;根據(jù)本金還款法計(jì)算，5年中，已還本金75000元，已還利息66308元，再一次還款225000元就行了。兩種還款方法比較之下，本金還款法所支付利息比本息還款法少3425元。

c 銀行：合同不能更改

既然等額本金還款法比等額本息還款法在還款總額方面有那么大差距，那本息還款法能否更改為本金還款法呢?昨日，記者采訪了個(gè)人商業(yè)住房貸款額度最大的工商銀行。

在南京最早從事個(gè)人住房貸款的工商銀行鼓樓支行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)部一位陳姓工作人員介紹，自 1995年工商鼓樓支行從事個(gè)人住房按揭貸款以來(lái)，一直采用的是等額本息還款法，本息還款既方便又簡(jiǎn)潔，不僅銀行推薦這種方法，而且購(gòu)房者也贊同這種方法。至于本息還款法能否改成本金還款法，到目前為止，銀行還沒有碰到這種事情;就是碰到了，因?yàn)橘?gòu)房者和銀行之間已簽訂了貸款合同，而且合同已生效執(zhí)行，肯定是無(wú)法更改的。其他一些銀行的說(shuō)法基本和工商銀行鼓樓支行一致，即合同已生效，不能更改。

d 律師：銀行有告知義務(wù)

同時(shí)，許多市民詢問，他們的房貸是由房產(chǎn)公司代辦的，他們只簽了個(gè)字，根本不知道還款有兩種方式，在這種情況下，房產(chǎn)公司應(yīng)負(fù)什么樣的責(zé)任?對(duì)此，南京同大律師事務(wù)所朱曉峰律師認(rèn)為：購(gòu)房者向開發(fā)商購(gòu)買商品房需進(jìn)行商業(yè)貸款時(shí)，通過開發(fā)商向銀行貸款，開發(fā)商在購(gòu)房者與銀行借貸關(guān)系中，起到橋梁作用。作為開發(fā)商，雖不是貸款主體，對(duì)貸款合同不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任和義務(wù)，但在與購(gòu)房者和銀行溝通時(shí)，知曉商業(yè)還貸中兩種還款方式，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者明示。