商品房預售登記是否具有對抗效力，根據我國關于預售登記的相關法律規定，開發商經營的企業的商品房預售，我國相關部門會對其進行行政管理，并不是對當事人簽訂合同取得的債權優先和對抗效力，物權法規定的預售登記產生的物權對抗效力也不相同，那么，預售登記對抗效力到底是怎么回事呢，小編為您整理了以下內容：

1996年4月某房產公司與某稅務局簽訂《房地產預售契約》，約定某稅務局向某房地產公司購買某大廈2-4號201及301房(以下簡稱訴爭房屋)。1996年4月22日《房地產預售契約》在某市房地產交易所辦理了交易鑒證登記，進行了商品房預售合同登記(為行文所便，商品房預售合同登記下文簡稱預售登記)，但該房屋一直未過戶至某稅務局名下。1998年12月某房產公司以其自己名義辦理了房地產權證。2000年12月28日某房產公司與某信用社簽訂抵押借款合同，某房產公司以訴爭房屋作為抵押物向某信用社借款500萬元，2001年1月17日辦理了抵押登記手續。

某房產公司未依約還款，2002年11月某信用社向A區人民法院提起訴訟，A區人民法院判決：1、確認某信用社對訴爭房屋的抵押權有效;2、某房產公司應向某信用社還款付息。判決生效后，在執行過程中，因某稅務局提起異議而執行中止。

2003年6月某稅務局向B區人民法院提起訴訟，要求確定訴爭房屋的所有權為某稅務局所有，并要求某房產公司為其辦理房產證。B區人民法院追加某信用社為第三人。為集中討論焦點，本案僅就B區人民法院一審判決進行論述。

[判決要旨]

B區法院一審判決，某稅務局與某房產公司認為《房地產預售契約》已經辦理預售登記，雙方的買賣行為已經公示，具有對抗第三人的效力，故判定房屋所有權屬于某稅務局，某房產公司應在30天內為某稅務局辦理房產證。其判決的法律依據是《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零六條第一款、第一百零八條、第一百一十一條。

[評析]

一、問題的提出

為集中討論焦點問題，本文不對某稅務局與房產公司的債權債務關系予以探討，重點討論法院能否直接認定訴爭房屋所有權歸某稅務局所有，預售合同辦理交易鑒證的效力能否對抗已經辦理抵押登記的第三人。

根據B區人民法院一審判決的推理，《房地產預售契約》經辦理交易鑒證登記而將買賣行為公示，《房地產預售契約》具有對抗第三人的效力，判定房屋所有權屬于某稅務局。一審法院判決引發以下幾個問題：(1)某稅務局對訴爭房屋是否具有所有權，即房屋是否已經完成交付，預售登記是否可認定為所有權移轉?(2)如果稅務局未擁有所有權，某稅務局擁有的仍是債權，通常債權不具有對抗物權(抵押權)的效力，《房地產預售契約》是否因辦理預售鑒證而具有了對抗第三人的法律效力?

二、房地產預售登記是否可以作為房地產交付方式

在民法理論中，物權是一種對世權、絕對權，具有追及效力及優先效力。物權變動，不僅關系雙方的交易安全，還涉及到廣大不特定的善意第三人的利益及財產交易的安全和秩序，因此，對于物權變動，必須通過公示方式才能視為交付。不動產物權的變動以不動產登記為依據。

我國法律也規定房屋所有權的轉移必須以登記的交付要件。《房地產管理法》第五十九條的規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”第六十條第二款規定：“房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證向同級人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府更換或者更改土地使用權證。”《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第十八條規定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。”

根據上述法律規定，房屋所有權的轉移(交付)必須辦理房產變更登記，若交易鑒證屬于不動產權屬變更登記，則可認定本案訴爭房屋的所有權已經轉移給了某稅務局，否則，某稅務局只擁有《房地查預售契約》中的合同債權，而未擁有訴爭房屋的所有權。

筆者認為，商品房預售合同登記不屬于不動產權屬登記。

首先，不動產權屬登記必須由法律作出明文規定，但我國相關法律規定并未明確規定預售合同登記屬于不動產登記。《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”第13條規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款。”從上述商品房預售登記進行登記備案看，我國實行登記備案制度的目的主要是對商品房預售合同進行管理，對開發商預售行為的合法性進行審查。“從我國現行的有關不動產登記的立法規定看，商品房預售合同的備案登記制度在目前應屬于是房產管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施。”

其次，從不動產登記成立要件上看，我國目前規定的商品房合同預售登記不屬于不動產權屬登記。“不動產登記即經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于，不動產登記簿的事實。因不動產登記的內容，就是關于不動產的種種物權變動的登記，所以不動產登記又被稱之為不動產物權登記。”不動產登記具有以下幾個特點：(1)登記的實際是將不動產物權設立、轉移、變更等情況登錄在登記薄上;(2)登記的內容能夠為人們所查閱;(3)不動產現實存在。目前大多學者觀點認為商品房預售登記不屬于不動產登記，因為不動產權屬登記是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的。商品房預售的對象是正在建設中的期房，期房不存在如現房那樣對立完整意義的房屋所有權或其他物權，更不可能產生商品房物權變更的問題，因此，在辦理權屬登記之前，購房人只擁有購房合同的債權，而不可能取得所購房屋的物權。

本點分析可得出以下結論：商品房預售登記不屬于不動產變更登記的一種，購房者不因商品房買賣合同辦理登記而取得房屋的所有權，在未辦理房屋權屬登記前，購房者只擁有合同債權。因此，在本案中一審法院直接判某稅務局對訴爭房屋具有所有權是沒有法律依據的，撇開其他事實及法律關系不談，法院也只能判令由某房產公司履行《房地產預售契約》中交付房屋所有權(辦理產權證)的義務，而不能直接判決某稅務局對訴爭房屋享有所有權。

三、房地產預售登記是否具有對抗第三人的效力

從上文分析可知，預售登記后購房者擁有的仍然是債權，若第三人擁有的物權，在購房者的債權與第三人的物權具有沖突時，如何處理，是購房者的債權優先還是第三人的物權優先，目前我國立法不清晰，理論界爭議較大。

全國人大常委會頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條雖然規定了商品房預售登記制度，但未規定其性質與效力，無法根據該法得出購房者在預售登記后權利優先其他物權人的結論。建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售登記的性質及效力也未作出相關規定。

目前部分學者觀點如下：

1.物權效力說。以王利明先生為代表，認為商品房在預售登記后，買受人享有未建成房屋的準物權，通過登記的方法予以公告，從而將物權的公示手段用于保護債權，使買受人的優先權具有了對抗第三人的效力。

2.債權物權化說。商品房預售登記是不動產登記的一種，性質屬于預告登記，預告登記使合同債權具有物權性質，是一種典型的債權物權化。預告登記以下三種效力：(1)保全效力，預告登記使債權獲得物權對抗第三人的對世效力;(2)順位保護效力;(3)破產保護效力。④

3.無對抗第三人效力說。商品房預售合同登記備案與預告登記制度有著根本的區別，商品房僅僅具備登記備案的作用，商品房無論是否進行預售登記，都不會產生對抗第三人的效力。

筆者對上述三種觀點一一展開評析。

第一種觀點認為預售登記是一種公示手段，這種公示手段與物權的公示手段一樣能夠達到公示的效果，所以通過預售登記，買受人的債權便具有了對抗第三人的法律效果。這種觀點缺陷在于無法解決法律及法理依據，根據何條法律及依據哪一法理未予以充分的說明。得出上述結論必須滿足以下兩個條件：(1)預售登記是一種公示的手段;(2)債權經公示后具有對抗第三人物權的法律效力。

首先，預售登記是否屬于一種公示的手段呢?“公示原則是指當事人以公開的方式使公眾知曉物權變動的事實，即物權的變動必須同一定的標志結合起來，使第三人能夠從外部加以識別。”公示要求需以一定的外在形式表現出來，而且第三人能夠通過合理的方式予以查詢。對于我國目前的預售登記，各個地方、各個歷史階段具體操作有所不同。在2年前，各地對商品房預售登記非常亂，很難通過向登記機關查詢，部分登記機關甚至不允許一般人查詢;近年來有所改善，許多地方預售登記均采取了電腦聯網登記，允許第三人查詢，但仍有一些地方因經濟等原因登記管理極不完善，第三人查詢非常不方便甚至登記機關不允許查詢。因此，預售登記是否屬于一種公示手段，因視具體的歷史階段、具體的地方而言，不能一概認為我國目前預售登記具有公示的效果。

其次，債權不能僅僅因公示而獲得對抗第三人物權的效力。根據物權法定原則，物權的種類、效力、內容、公示方法等只能依據法律規定，物權被認可具有以下效力：其一，在與物權客體所存在的諸權利之間的關系上，具有優先于其他諸權利的效力;其二，在其權利內容的實現過程中，具有直接追隨客體排除他人干涉的效力。因此，若賦予債權效力具有優先于物權人的效力，也必須通過法律作出明確的規定。債權對抗第三人物權，屬于優先權，優先權應當采取法定原則。在我國目前沒有法律規定商品房預售合同具有對抗第三人物權的法律效力的情形下，不能僅僅因預售合同登記具有公示作用而認為購房者的權利具有對抗第三人物權的法律效力。

因此，觀點一是沒有法律及法理依據的。

第二種觀點的推理是：我國商品房預售登記=預告登記，商品房經過預告登記后具有對抗第三人物權的法律效力，所以商品房預售登記后，買受人權利優先于第三人的物權。預告登記具有對抗第三人后成立的物權，這沒有異議。關鍵是我國目前商品房預售登記是否等于國外的預告登記。

預告登記制度起源于后期的普魯士法，后來德國、日本、臺灣等也通過法律形式確認預告登記制度。預告登記發生必須符合以下幾個前提：(1)必須由基本法律作出明確的規定，物權優先于債權是一般的法律原則，由于預告登記的優先權破除了這一法律原則，對其他債權人及物權人是一種潛在的威脅，因此，若賦予預告登記權人優先于物權的效力，必須通過最高立法機關以基本法的形式作出;(2)登記名義人的同意，依據《德國民法典》、臺灣《土地登記規則》等規定，必須由受讓人向登記機關作出表示，表示的形式一般是通過提交申請書的形式;(3)設立該制度的國家或地區在該制度生效前已經具備了完善的登記制度和登記機關，第三人可以比較方便通過登記機關查詢預告登記的情況。

我國的預售合同登記制度不等同于國外的預告登記制度。首先，依據物權法定的原則，任何行為的法律效力優先于物權必須由法律作出明確的規定，但我國全國性的法律均未規定預售合同登記后受讓人可以取得優先于第三人(抵押權人)的效力，若認定我國預售合同登記等同于國外的預告登記制度，將出現在沒有法律規定的情形下出現債權優先于物權的后果，這必將違反物權法定的原則。其次，預告登記是對房屋享有請求權的權利人的請求權登記，而我國目前預售房屋合同登記僅僅是對預售合同進行備案登記，登記的是預售合同。再次，我國目前目前未制定預告登記相配套的法律法規及相應的部門，第三人也難以通過登記機關查詢登記的具體情況，我國目前并不具備實行預告登記制度的制度條件及物質條件。

因此，我國目前商品房預售登記不等于國外的預告登記制度，預售登記并不具有預告登記制度所享有對抗第三人物權的法律效力。

綜上所述，從法律論證的角度看，第三種觀點更具有合理性，房地產預售登記不應當具有對抗第三人的效力。但若全部案件如此處理，購房者合法的權利將更加難以得到實際的保障，甚至對社會穩定超成影響。目前發展商背著購房者將房屋再次轉讓給或抵押給第三方的情形屢見不鮮，目前相關法律法規規定對購房者的權利保障不夠，現實中出現許多購房者合法利益受到損害的情形，購房投訴成為熱點。目前許多購房者購買房屋是用于居住，居住問題涉及生存權，若不賦予購房者在辦理預售登記后具有對抗第三人的法律效力，將影響部分購房者的生存權，對社會穩定也會有一定的影響。

因此，筆者認為，目前對于已經辦理預售登記購房合同，一般不具有對抗善意第三人物權的效力，但若購房者符合以下全部條件的情況除外：(1)購房者購買住房純粹是為了個人居住;(2)購房者已經支付了全部或大部分的款項;(3)辦理預售登記在前。(為下文行文方便，例外情形簡稱消費者購房)

由于目前我國目前法律未明確規定預售登記具有對抗第三人的法律效力，因此，一般不能在司法實踐中賦予其具有對抗第三人物權的法律效力，否則將會動搖不動產物權的基本制度——不動產登記制度及物權優先于債權的法律原則，損害了已經依法辦理產權登記的房屋所有權人或抵押權人的合法利益。

但對消費者購房應當賦予對抗第三人物權的法律效力，理由如下：

首先，從權利沖突的角度上看，應當賦予消費者優先權。在購房者辦理了預售登記及抵押權人辦理了抵押登記后，存在購房者與其他抵押權人利益沖突的問題。在權衡利益時，必須綜合考慮各種利益的性質并加以取舍。中國目前處于發展階段，大部分的中國人只有購買一套住房，購買房屋純粹是為了個人居住，在這種情況下，消費者購買房屋還涉及到憲法意義上的生存權問題，生存權屬于憲法基本權利。而其他物權尤其抵押權一般是為了商業用途，其他物權人對房屋所擁有的權利僅是一種民事權利(經營權利)。根據權利沖突取舍規則，在一般民事權利與憲法基本權利相沖突時，憲法基本權利應當優先于民事權利。

其次，從秩序價值的角度上看，應當賦予消費者優先權。社會秩序是人類生存及發展的基礎，法律是用來維持秩序的工具。博登海默稱“一個法律制度若要恰當地完成其職能，就不僅要力求實現正義，而且還須致力于創造秩序。”[i]消費者購買房屋是為了居住，若對其權利不予保護，將在一定程度上影響社會秩序的混亂，拆遷、爛尾樓等住房問題是引起上訪等社會不穩定問題的重要原因之一。從社會秩序穩定的角度上看，應當賦予消費者優先權。

再次，從我國司法實踐上看，也有類似的立法。如《最高人民法院關于建筑工程款優先受償權問題的批復》規定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程款優先受償權不得對抗買受人。”該項司法解釋就是法律沒有明文對消費者權利與建筑商權利沖突作出規定的情形下，根據生存權優先于經營權及秩序價值，規定在一定的條件下，消費者的權利優先于建筑上的工程款優先權。對于購房者的權利與其他物權人利益產生沖突，我認為也應當參照上述司法解釋的立法目的予以解決。

四、本案結論

經過上述的分析，就本案案情，筆者認為，某稅務局在本案中預售合同登記不能夠對抗某信用社的抵押權。

1.認定交易鑒證具有公示及對抗第三人的法律效力違反我國合同法及物權法的規定

物權(抵押權)優先于債權，合同(債權)只具有相對性。任何法律行為若需具有公示及對抗第三人的規定必須具有法律的明文規定，我國沒有任何的法律法規規定合同鑒證具有對抗第三人的法律效力，所以，認定交易鑒證具有公示及對抗第三人的法律效力違反我國合同法及物權法的規定。

2.從我國的國情及本案的實際情況看，認定交易鑒證具有公示及對抗善意第三人的法律效力不符合公平的法律原則

首先，本案中的交易鑒證是發生在1996年4月22日，當時交易鑒證一般不對外查詢，所以當時辦理交易鑒證是不具有公示性的，不具有公示性，當然不能產生對抗對抗第三人的效力，否則對善意第三人是非常不公平的。

其次，許多小業主購買住房是一種生存的權利，生存的權利應當優先于經營的權利法律的保護。在本案中，某稅務局所購買的房屋并不是用于個人居住，其涉及的是一般性的財產權利，不涉及生存權問題，更不會產生社會不穩定問題，與某信用社的經營權相比，某稅務局的權利并不具有優先的法律效力。因此，本案的交易鑒證不能對抗某信社的抵押權。

因此，在本案中，若認定交易鑒證具有公示及對抗第三人——某稅務局的法律效力則不符合《民法通則》的公平原則。

3.從各國立法例看，我國購房合同預售登記不屬于預告登記制度，不具有對抗第三人的效力

正如上文所述，我國購房合同預售登記不屬于預告登記制度，不能根據國外預告登記制度判定某稅務局與某房地產公司簽訂的合同具有對抗第三人——某信用社的法律效力。

4.從物權公示對抗力看，某信用社的抵押權具有對抗第三人的效力

“公示對抗力指物權(變動)已經公示，可以對抗第三人;非經公示，不能對抗第三人”。[ii]某信用社的抵押權已經在房管局辦理了抵押登記，某稅務局未在房管局辦理產權登記，某信用社的抵押權具有對抗第三人的法律效力。

五、立法建議

1.目前立法缺陷

《城市房地產管理法》及《城市商品房預售管理辦法》對預售合同登記備案制度作出了一定的規定，其立法目的是通過對預售合同進行管理，對開發商預售行為進行審查，以保護購房者的合法利益。但我國全國性立法對預售登記備案制度的法律性質、法律效力、法律后果等并未作出明確的規定，在一房二賣(或再抵押)等現象出現時，購房者的合法權利還是難以得到法律保護。[iii]此外，我國目前對預售登記程序、內容、機構設置等未作出詳明的規定，各地房地產登記機構對預售合同登記的做法不一，部分地區房地產登記機構登記極不規范，查詢非常不方便，既不利于避免一房二賣(再抵押)等損害購房人利益情形發生，也不利于購房人查詢欲購房屋是否已經抵押或出售給第三方。

2.立法建議

鑒于我國目前預售合同登記備案制度存在以上不足，可參考國外預告登記制度制定相應的法律規定，可喜的是《中華人民共和國民法(草案)》物權法對預告登記制度作出相應的規定，但該草案仍嫌簡單，需細化。

除此之外，小編還要強調一下，企業在預售登記時，為了確保自己的合法權益不受到侵害，再加上我國關于這方面的法律還正在不斷完善，其中有很多沒有規避到的地方亦沒有設置相應的法律條例，所以還是要謹慎處理，好啦，關于預售登記對抗效力就講到這里，希望對您有所幫助!