許多人都熱衷于買房，但是房子不是立馬就能建好的，造房子是需要時間的。但是很多開發(fā)商為了達到預(yù)售的目的，就和購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議書，但是大家也會疑惑認(rèn)購協(xié)議書是定金合同嗎。認(rèn)購協(xié)議書代表了雙方的買和賣的意向，并不是真正的合同。沒有主合同，對于定金合同也就無從談起。具體的內(nèi)容，可以和小編一起來看看。

一、認(rèn)購協(xié)議書是定金合同嗎

《房屋認(rèn)購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購人以外的第三人，認(rèn)購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非最終達到簽約。

因此，認(rèn)購協(xié)議書不能作為定金合同。

二、如何簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議

1、簽訂認(rèn)購書不是簽訂買賣合同的前置條件，它不是購買商品房的必經(jīng)程序，盡量不與開發(fā)商簽定認(rèn)購書;

2、盡量避免定金條款，可使用預(yù)付款性質(zhì)的條款代替定金條款;

3、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購金，不予退還;

4、購房者看房時通常會針對自己特別關(guān)注的點提出一些問題，開發(fā)商呢就會作出相應(yīng)的答復(fù)，可以把開發(fā)商的答復(fù)寫入認(rèn)購書。比如你選的這套房肯定不會挨著配電箱，您選的這個戶型不會挨著電梯;

5、將開發(fā)商或售樓人員介紹的優(yōu)勢寫進認(rèn)購書，比如售樓人員說了“您認(rèn)購的這種D戶型都是朝南的”那么在認(rèn)購書中可以寫上房屋的朝向是南;

6、不使用模糊概念，在認(rèn)購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準(zhǔn)確到單價的具體數(shù)額;

三、商品房認(rèn)購協(xié)議中如何約定定金

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的。

如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

一般認(rèn)為，商品房買賣認(rèn)購書是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。但關(guān)于認(rèn)購書的性質(zhì)在理論和實務(wù)中有不同的觀點。

學(xué)理上關(guān)于定金，可以分為五種：一是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金;三是成約定金，指以定金支付作為合同成立或生效的條件;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五是違約定金。

關(guān)于認(rèn)購書的定金的法律性質(zhì)，也要結(jié)合實踐中的實際情況進行確定。從法理上講，認(rèn)購書中的定金指的是立約定金。

在實踐中，認(rèn)購書中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金，除非認(rèn)購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金即退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，否則該“訂金、押金”不能解釋為法律意義上的定金。

只要雙方當(dāng)事人意思表示真實、一致，認(rèn)購書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購書當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購書所設(shè)定的義務(wù)。

各個購房者在簽訂商品房認(rèn)購書的時候，一定要自行或者委托房產(chǎn)方面的專業(yè)律師審查，防止法律陷阱，避免開發(fā)商利用語言或文字上的技巧，任意解約。

雙方在簽訂認(rèn)購協(xié)議書以后，表達了雙方的購房意向，對于認(rèn)購協(xié)議書是定金合同嗎，大家也都有所了解。認(rèn)購協(xié)議書就是達成購房的意向和約定，但是真正的房產(chǎn)交易還要等到正式的購房合同簽訂以后，才能夠落實。因此，簽訂的認(rèn)購協(xié)議也是只是一種意向，也可以隨著撤銷的。