未列入商品房建筑面積的項(xiàng)目包括以下部分：1。樓層高度在2.2米以下的房屋和室內(nèi)凈高在2.05米以下的地下室、半地下室。無頂蓋房屋之間的街巷、無柱雨篷、連拱廊和過街建筑的部分；3；3。房屋墻上的構(gòu)件、附件、藝術(shù)裝飾、檐口、半柱、樁、腳、臺(tái)階等。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)以及利用建筑物空間布置的箱體、罐體等平臺(tái)。屋頂上的懸挑平臺(tái)、屋頂、游泳池。其他結(jié)構(gòu)，如獨(dú)立煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。購買手續(xù)不全的商品房有哪些風(fēng)險(xiǎn)。1無法確定取得權(quán)屬證書的期限。為取得權(quán)屬證書，需額外繳納土地出讓金等費(fèi)用。只能取得使用權(quán)，不能取得所有權(quán)證書，不能上市交易。政府可以將其作為違法建筑強(qiáng)制拆除。根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，所有產(chǎn)權(quán)是指以市場價(jià)格和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有所有產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房也屬于所有產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購買的公共住房。在國家規(guī)定的居住區(qū)內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后，只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售。但出售時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)。賣房收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位產(chǎn)權(quán)比例分配。

目前，建議“部分產(chǎn)權(quán)”房屋的業(yè)主盡快補(bǔ)足成本價(jià)，改為“完全產(chǎn)權(quán)”。簽訂購房合同后，能不能因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)而食言？商品房也是一種商品。買賣雙方簽訂合同后，沒有約定的合法退房理由。任何一方違反本合同的，應(yīng)向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。

5。為什么一些商品房買賣合同需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議？

補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方采用商品房買賣合同模式簽訂合同時(shí)，對雙方當(dāng)事人關(guān)心的條款進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或約定。補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與主合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。

補(bǔ)充協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：1。2對于裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的房子，開發(fā)商在合同中使用的詞語通常是“高檔、進(jìn)口或同檔次”。這種協(xié)議并不明確。雙方可在補(bǔ)充協(xié)議中約定具體裝修材料的品牌、規(guī)格、型號(hào)、顏色等具體內(nèi)容。三。付款方式的改變，不少購房者在購房付款方式上選擇了銀行按揭。購房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，已經(jīng)支付了購房首付款。如果銀行貸款不能獲得批準(zhǔn)，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定其他處理方法。4辦理權(quán)屬證書的期限、違約責(zé)任和違約責(zé)任的計(jì)算方法。5保修維護(hù)責(zé)任：房屋交付使用時(shí)，配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品已安裝完畢，保修期已過幾個(gè)月。保修期的起始日期和維修期限應(yīng)與開發(fā)商商定。6不可抗力，應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍是法律規(guī)定的自然災(zāi)害的范圍。7廣告宣傳內(nèi)容。對影響買方采購要求的廣告或承諾內(nèi)容，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議的形式在合同中予以確定，并明確約定違約責(zé)任。

6。如何解決定金不退、優(yōu)惠不兌現(xiàn)的問題

如果開發(fā)商承諾的優(yōu)惠體現(xiàn)在雙方簽訂的合同中，或者您有其他證據(jù)證明開發(fā)商有此優(yōu)惠承諾，那么開發(fā)商就有義務(wù)履行合同。如果開發(fā)商沒有出現(xiàn)，你可以在房地產(chǎn)所在地的法院起訴并要求你的權(quán)利。如果開發(fā)商的優(yōu)惠承諾只是口頭承諾，維權(quán)就更麻煩了，因?yàn)楸仨氂凶C據(jù)證明開發(fā)商當(dāng)時(shí)有這樣的承諾。

7。如果房產(chǎn)沒有驗(yàn)收證明，業(yè)主該怎么辦？

交付任何房地產(chǎn)時(shí)，將接受對房地產(chǎn)質(zhì)量和其他方面的檢查。房屋竣工驗(yàn)收不合格，不符合合同約定的，業(yè)主有權(quán)拒收。開發(fā)商自約定的交房日期起承擔(dān)逾期交房責(zé)任，并使房屋達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主交房時(shí)必須核實(shí)開發(fā)商的驗(yàn)收證明。

8。誰應(yīng)該對施工方的過錯(cuò)和設(shè)施的損壞負(fù)責(zé)。如果業(yè)主選擇的施工方?jīng)]有相應(yīng)資質(zhì)，業(yè)主也應(yīng)承擔(dān)選擇不當(dāng)?shù)呢?zé)任。所以在房屋裝修前，首先要檢查施工方是否具有相應(yīng)的資質(zhì)，是否有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是否是真正的誠信單位。只有三者都能達(dá)標(biāo)，我們才能放心地把自己的房子交給對方裝修，才能保證自己的權(quán)益不受損害。開發(fā)商延遲交房如何保障開發(fā)商權(quán)益。逾期交貨可按規(guī)定提前催交。如果合同仍未履行，可以要求開發(fā)商解除合同，退還首付款和定金，并要求開發(fā)商按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

10，小區(qū)噪音大，物業(yè)很爛，怎么辦

取決于噪音的來源、不同的情況和不同的處理方式。如果是工廠生產(chǎn)施工現(xiàn)場的噪音，你應(yīng)該向環(huán)保局投訴；如果是晚上燒烤攤的噪音，你應(yīng)該向城管投訴；如果是道路交通的噪音，如果是小區(qū)業(yè)主的噪音，如果協(xié)商不成，你應(yīng)該向法院起訴；如果是道路交通噪音，屬于市民生活質(zhì)量問題，建議向報(bào)社或市長熱線舉報(bào)。

11。如何解決居住區(qū)違法建筑問題，屬于城市管理和執(zhí)法的范疇。對于業(yè)主自行在小區(qū)內(nèi)修建的違章建筑。物業(yè)管理只能勸阻，不能采取強(qiáng)制措施。建議向城管投訴，要求城管給予書面答復(fù)。如果是開發(fā)商違法建設(shè)，也有不符合規(guī)劃的整改程序。然后向城管投訴，要求城管給予書面答復(fù)。只有這樣，才能確保我們的權(quán)益不受損害。

12。在保修期內(nèi)，開發(fā)商原來出售的房子是精裝修房，由于防水層損壞導(dǎo)致廚房、衛(wèi)生間漏水怎么辦，一般來說，開發(fā)商應(yīng)該負(fù)責(zé)。因使用不當(dāng)造成的損壞應(yīng)由行為人修理。在保修期內(nèi)，開發(fā)商原來出售的房子是一套毛坯房，廚房和衛(wèi)生間因漏水而損壞。

①業(yè)主在房屋關(guān)閉時(shí)親自確認(rèn)24小時(shí)閉水試驗(yàn)的，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

②如果業(yè)主（或其委托人）不確認(rèn)，開發(fā)商只有竣工驗(yàn)收證書（現(xiàn)為竣工驗(yàn)收記錄表），但如果開發(fā)商或物業(yè)管理公司能證明業(yè)主（或裝修公司）人為損壞，則不能打開，由業(yè)主負(fù)責(zé)；如果責(zé)任不清，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由第三方申請鑒定，鑒定后費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。在漏水問題上，開發(fā)商不配合、物業(yè)公司不配合的情況時(shí)有發(fā)生。當(dāng)業(yè)主的合法要求不能滿足時(shí)，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)胤课莨芾砭址从城闆r