1。不違反租賃的銷售原則是出租人在租賃期內將租賃物轉讓給第三方,租賃合同對受讓人第三方繼續有效。買賣不違反租賃是租賃物權的具體表現。《合同法》第229條規定:“租賃期間,租賃物所有權發生變化的,不影響租賃合同的效力。”其構成要素包括:(1)租賃物的所有權在租賃期內發生變化。此處,所有權變更的情況包括出售、繼承、贈與等。(2)承租人無意終止或終止租賃合同。如果承租人明確終止或終止租賃合同,則所有權與租賃權之間不存在沖突。租賃財產的所有權發生變化后,新所有人取代原所有人,成為新的承租人。由于租賃財產所有權的轉讓,原出租人退出了出租人的職位。承租人應當按照原租賃合同履行對新所有人的義務,抵押權與租賃權的關系,抵押權與租賃權的關系是指抵押權與租賃權在一物上共存時,二者發生沖突時,哪個權利優先。抵押權與租賃權的關系有兩種情況:(1)租賃權先發生,抵押權后發生。在這種情況下,《擔保法》第48條規定:“抵押人將租賃財產抵押的,應當書面通知承租人,原租賃合同繼續有效。”《擔保法解釋》第65條規定:“抵押人將租賃財產抵押的,在抵押權實現后的有效期內,租賃合同對抵押物的轉讓繼續有效。”p> 抵押先發生,租賃后發生。《擔保法解釋》第66條規定:“抵押人出租抵押物的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人出租抵押物時,抵押人未書面通知承租人該抵押物已抵押的,抵押人應當賠償承租人因出租抵押物而遭受的損失;抵押人出租抵押物時,抵押人未書面通知承租人該抵押物已抵押的,抵押人應當賠償承租人因出租抵押物而遭受的損失抵押人已書面通知承租人該房屋已抵押,抵押的實現給承租人造成損失的,抵押人應當承擔賠償責任。“由承租人承擔。”
3。處理承租人優先購買權與共有人優先購買權之間沖突的原則第78條第3款,《民法通則》第二條規定:“按份共有財產的每個共有人都有權要求分割或轉讓其份額。但是,在出售時,其他共有人在同等條件下有優先購買權。”如果共有人以股份方式轉讓其在租賃共有財產中的份額,則承租人的優先購買權與其他共有人的優先購買權之間存在沖突。一般來說,共有人的優先購買權更為優先。共有人的優先購買權具有所有權保護的效力,而租賃關系是一種債權關系。根據物權優先于債權的原則,共有人的物權應當優先。承租人優先購買權雖然具有債權物權的特征,但它畢竟是一種債權關系,并不等同于物權的效力。此外,允許其他共有人享有優先購買權有利于該房屋的管理、維修和使用。房屋租賃登記備案問題根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定,房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃申請經房地產管理部門審核合格后,發給《房屋租賃證》。當事人未辦理登記備案手續,未取得《房屋租賃證》的,租賃合同是否有效?《城市房屋租賃管理辦法》沒有明確規定取得房屋租賃證是租賃合同法生效的先決條件。登記備案是房地產管理部門的一項行政行為,其本身不構成合同效力的要件。房屋租賃合同訂立后,當事人未辦理登記手續的,應當責令其辦理登記手續,不得否定租賃合同的效力
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