一、背景知識：商品房預售是房地產開發公司的行為，即預售人將在建商品房出售給預購人，預購人支付部分房價或押金 商品房預售合同是一種買賣合同。一般銷售合同的標的物在合同簽訂中是否存在不受法律限制，特別是在物流運輸高度發達、營銷手段高效的今天，企業往往根據合同訂單組織安排生產，即先有合同，后有合同產品。然而，對于房屋預售合同的標的物——房屋，由于其自身和建設的特殊性，如房屋標的物價值大、建設周期長、開發建設行政許可、影響人民生活等基本條件，大多數國家也對房屋預售采取了更為嚴格的監管措施，如澳大利亞、日本、韓國、新加坡、馬來西亞等中國香港等國家和地區，政府一般規定預售條件，實行預售許可證管理，并對預售活動進行嚴格監督；當然，也有免費方法，主要在大多數歐美國家和地區。預售條件相對寬松，未實施許可管理。買賣雙方通過律師自行協商預售合同，并受《合同法》等法律的約束。無論施工是否開始，新房都可以出售和預售。中國從一開始就對商品房的開發和預售采取了較為嚴格的管理措施。1994年7月通過的第44條規定了預售條件：商品房預售應當符合下列條件：（1）已繳納全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2） 持有建設工程規劃許可證；（3） 以預售商品房為基礎，開發建設投資達到項目建設總投資的25%以上，已確定建設進度和竣工交付日期；（4） 向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，領取商品房預售許可證。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售收入必須用于相關工程建設。隨后，建設部還頒布了《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》，確定了商品房預售許可制度。例如，《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定，房地產開發企業預售商品房，應當具備以下條件：（一）已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2） 持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3） 根據提供的預售商品房，開發建設投資達到項目建設總投資的25%以上，已確定建設進度和竣工交付日期；（4） 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證；第二十四條房地產開發企業申請商品房預售登記，應當提交下列文件：（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；（2） 營業執照和資質等級證書；（3） 工程施工合同；（4） 預售商品房平面布置圖；（5） 商品房預售計劃。還規定了對違反規定的處罰。第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處預收貨款1%以下的罰款。《城市商品房預售管理辦法》進一步規定并明確規定，未取得商品房預售許可證，不得進行商品房預售。2003年6月1日生效的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證的，與買受人訂立的商品房預售合同無效，但是，如果該商品房預售許可證是在提起訴訟之前取得的，則該預售許可證可以被視為有效。從上述法律規定來看，當事人在簽訂商品房預售合同時未辦理商品房預售許可證的，該合同無效。如果開發商不符合“故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實或提供虛假的商品房預售許可證”的條件，買方只能要求退還購房款。這種待遇是否保護了購房者的權益？這取決于具體情況。例如，當房價上漲，開發商想要占用增值利潤時，他可以以未辦理商品房預售許可證為由，要求判定預售合同無效。此時，開發商有權控制是否辦理預售許可證。如果適用嚴格、僵硬的法律法規，就會縱容開發商的違法行為，支持開發商從違法行為中獲利。以下案例屬于這種類型。在似乎沒有法律依據的情況下，購房者如何保護自己的權利