1、 土地流轉有兩種方式：一種是土地所有人有償或無償將土地所有權轉讓給他人；另一種是土地家庭承包經營中，土地流轉是指承包人自行發現標的物，第三人履行合同的行為給雇主而不是他自己。

1。土地所有人有償或者無償將土地所有權轉讓給他人。支付的是生意，免費的是禮物或遺贈。土地流轉只能發生在土地私有制社會。農業、手工業和資本主義工商業的社會主義改造基本完成后，土地由私有制轉為公有制，不允許土地流轉。但是，土地使用權可以依法轉讓。受讓人只有土地使用權，所有權仍然屬于國家或者集體。在土地家庭承包經營中，土地流轉是指承包人自行發現標的物，第三人代替自己向發包人履行合同的行為。雖然轉讓合同的內容不變，但它改變了承包人，終止了原承包人與發包人之間的權利義務關系，確立了受讓人與發包人之間的權利義務關系。土地承包經營權轉讓時，承包人與第三人應當簽訂書面協議。交易雙方應當申請轉讓、讓與，交易各方應當申請過戶手續。同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界線圖、房屋產權證、法人資格證、委托書、身份證明等資料，承辦人收到申請后，應當對有關資料進行詳細審查，并提供證明這塊土地的狀況。承攬人未按照出讓合同約定的期限和條件投資開發利用土地的，未通知承攬人抵押、查封、出租土地的，權屬不明或者圍繞土地發生糾紛的，承攬人不得辦理轉讓手續在15天內通知轉讓各方。改變土地用途的，應當征求規劃部門的意見。轉讓時需要分割的，應當征求房地產主管部門的意見。

3。實地調查應與有關資料相比較。確需分割轉讓的，應當考慮土地利用率、出路等權利等因素，通過測繪確定土地的面積和面積，必要時應當經鄰居簽字同意。土地價格評估，并提供評估報告和轉讓協議審查報告。如果轉讓價格明顯低于市場價格，建議市政府優先購買；如果價格過高，可以建議采取必要的調控措施。填寫轉讓審批表，認真核對原審批文件、評估報告、規劃意見等信息，完整、準確、整潔地填寫用途、價值、期限等內容。審批內容包括費用表和調劑審批表。收費表經主任簽字后，經辦人應攜帶完整的調劑檔案和調劑審批表報中心、局領導審批。

7。繳納相關稅費。登記號核定后，還可以到產權部門簽訂補充轉讓合同和審批前的審批單號。移交檔案和產權部門應當統一保管，每年交檔案室保管。土地使用權變更登記代理人應當根據補充出讓合同、出讓審批表、付款單等填寫《變更登記審批表》辦理變更登記，變更登記審批表可以與出讓審批表一并報送審批。

3。土地出讓所需材料出讓人應提交的材料：

1、土地證原件或土地證明材料

2、土地出讓合同原件

3、向稅務局提交的土地增值稅證明材料

4、土地評估報告

5、地圖資料

6、土地出讓專項審計報告

7、營業稅證明材料

受讓方需提交的材料：

1、項目審批原件

2、企業法人營業執照、法人身份證明材料等

3、契稅證明移交財政局

4、符合城市規劃部門批準的規劃的地圖資料

雙方共同提供的資料：

1、土地出讓申請

2、土地使用權出讓合同

如土地用途發生變化，如您情況復雜，需經雙方同意，律師事務所還提供律師在線咨詢服務。歡迎您進行法律咨詢。你知道嗎