土地流轉(zhuǎn)應(yīng)考慮哪些問題？

1。轉(zhuǎn)讓合同格式？國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和登記文件規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)當(dāng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓人的資格。出讓人必須是《國有土地使用證》載明的土地使用者。土地使用者為國有或者集體單位的，應(yīng)當(dāng)提交有資產(chǎn)處置權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓證明。出讓方還應(yīng)仔細(xì)審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、是否存在重大債務(wù)糾紛等，避免土地使用權(quán)出讓后資金無法收回的結(jié)果。出讓前，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。由于土地使用權(quán)出讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，市縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施。特別是出讓方為國有單位時(shí)，國有土地及相關(guān)資產(chǎn)必須經(jīng)法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)國土資源部門確認(rèn)。國有土地使用權(quán)出讓是否存在瑕疵，是受讓人必須關(guān)注的焦點(diǎn)。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，一定要到國土部門和房地產(chǎn)部門進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)是否有抵押和司法限制。鑒于調(diào)查是否存在土地權(quán)屬及相關(guān)糾紛并不容易，難以判斷受讓人的履約能力，應(yīng)當(dāng)明確雙方應(yīng)當(dāng)相互擔(dān)保。轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)，雙方應(yīng)協(xié)商應(yīng)交稅費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和金額，明確稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，一般按土地交易價(jià)格計(jì)稅。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以土地評(píng)估價(jià)格為計(jì)算依據(jù)。國有土地流轉(zhuǎn)往往涉及土地用途的變化，特別是劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地用途及相關(guān)條件是否可以變更，變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)等應(yīng)在出讓合同中明確規(guī)定。出讓前，大部分土地為工業(yè)用地、辦公用地等。出讓后，大部分土地用于商業(yè)或住宅開發(fā)。規(guī)劃部門不僅要改變土地用途，繳納土地出讓金，還要繳納相關(guān)配套費(fèi)。有的雖然不改變土地用途，但需要改變出讓合同約定的建筑密度、容積率、綠化率等土地用途條件。7土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)。1地上建筑物及其他附著物的所有人或者共有人享有建筑物及其附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，但地上建筑物和其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力延伸至地上建筑物。如果沒有協(xié)議，則推定包括。已出讓的國有土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)水平的，不得轉(zhuǎn)讓；已劃撥的國有土地，無地上建筑物的，不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理登記。分割、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓登記按照規(guī)定辦理。由于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過合同簽訂、國土部門審批、辦理相關(guān)手續(xù)、登記發(fā)證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)注銷等手續(xù)，因此轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采取分期付款的方式。也就是說，按照轉(zhuǎn)賬程序，設(shè)定支付期限和金額，體現(xiàn)相互制約和監(jiān)督，降低雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)。9國有土地使用權(quán)抵押后的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的目的可以通過與抵押權(quán)人協(xié)商、以其他方式擔(dān)保或者以支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的方式解除抵押權(quán)來實(shí)現(xiàn)。上述相關(guān)事項(xiàng)往往是國有土地使用權(quán)出讓中的一些問題。土地出讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)更加注重細(xì)節(jié)，這不僅有利于降低交易成本，也有利于控制法律風(fēng)險(xiǎn)，避免違法現(xiàn)象的發(fā)生。

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