根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被評估人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由多數(shù)決定、隨機(jī)選擇等方式確定，具體辦法由國務(wù)院制定各省、自治區(qū)、直轄市。因此，在解決房屋征收糾紛中評估報(bào)告的合法性爭議時(shí)，應(yīng)從以下三個(gè)方面來審視評估報(bào)告的合法性。（1）程序是否合法，主要審查評估程序是否符合法律要求，評估報(bào)告中記載的評估人員是否合格，評估機(jī)構(gòu)的認(rèn)定是否合法，評估機(jī)構(gòu)和人員是否合格，估價(jià)人員與當(dāng)事人是否存在利益關(guān)系，估價(jià)過程是否規(guī)范。（2）形式是否合法，評估報(bào)告的形式是否符合法律要求，評估結(jié)論的分析過程是否合理等（3）內(nèi)容是否合法，雖然內(nèi)容審查不是審查的重點(diǎn)，如果您認(rèn)為評估結(jié)果可能不真實(shí)，您可以提出異議。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格鑒定專家委員會申請鑒定。

[典型案例]

2008年3月，某省某市某公司取得拆遷人資格后，委托房地產(chǎn)評估咨詢有限公司對被拆遷宋某的房屋進(jìn)行評估。因雙方未就拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成協(xié)議，2008年12月，拆遷人向縣建設(shè)局申請拆遷裁定。在判決過程中，宋某要求交換被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，認(rèn)為被拆遷房屋的估價(jià)過低，應(yīng)當(dāng)重新估價(jià)。縣建設(shè)局委托原房地產(chǎn)評估咨詢公司，按照評估時(shí)的市場價(jià)格對產(chǎn)權(quán)交易房屋進(jìn)行評估。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和被拆遷房屋的價(jià)格，采用產(chǎn)權(quán)交易的價(jià)差結(jié)算方式，作出以產(chǎn)權(quán)交易作為補(bǔ)償安置方式的拆遷決策。2009年1月，被拆遷人宋某不服拆遷裁定，向市建設(shè)局申請行政復(fù)議，請求撤銷縣建設(shè)局作出的拆遷裁定。復(fù)議機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為，縣建設(shè)局依據(jù)拆遷決定出具的鑒定報(bào)告不合法，撤銷了拆遷決定。

[專家評估]

本案中，市建設(shè)局取消了縣建設(shè)局的拆遷決定，主要原因是依據(jù)拆遷決定的評估報(bào)告存在以下嚴(yán)重錯(cuò)誤。（一）在選擇房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)時(shí)，不符合有關(guān)規(guī)定。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條第一款規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由協(xié)商取得的收入選定；協(xié)商不成的，由多數(shù)決定、隨機(jī)選擇等方式確定，具體辦法另行規(guī)定由各省制定，《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條第一款進(jìn)一步明確：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由征收收入在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門按照少數(shù)服從多數(shù)的原則組織征收所得進(jìn)行表決，或者采取抽簽、抽簽等隨機(jī)方式，具體辦法由各省制定，自治區(qū)、直轄市。”

本案中，房地產(chǎn)市場價(jià)格評估機(jī)構(gòu)僅由拆遷人選擇，未經(jīng)被拆遷人選擇，侵犯了被拆遷人選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。根據(jù)現(xiàn)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及評估辦法，屬于違法行為。（2）沒有公開的評估結(jié)果。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托書或者征收委托合同的約定，向房屋征收部門提供個(gè)別住戶的初步評估結(jié)果房屋評估。個(gè)體戶初步估價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對象的構(gòu)成、基本情況和估價(jià)價(jià)值。房屋征收部門對征收范圍內(nèi)的被征收收入，應(yīng)當(dāng)公布個(gè)人住戶的初步評估結(jié)果。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場講解個(gè)別住戶的初步評估結(jié)果。有錯(cuò)誤的，由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)予以糾正。”本規(guī)定明確了評價(jià)結(jié)果公示的要求。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，征收所得與被征收房屋評估價(jià)值不一致的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格鑒定專家委員會申請鑒定。它體現(xiàn)了對征收所得的聲明權(quán)和抗辯權(quán)的保護(hù)。

本案未公布評估結(jié)果，侵犯了對評估結(jié)果的陳述權(quán)、抗辯權(quán)和重新評估權(quán)。（三）被征收房屋的評估時(shí)間與被交換房屋的評估時(shí)間不一致。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格。其中明確規(guī)定，被征收房屋的估價(jià)應(yīng)當(dāng)以房屋征收決定公告之日同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格為準(zhǔn)。需要注意的是，為保證被征收房屋評估結(jié)果和產(chǎn)權(quán)交易房屋價(jià)格的公平性，產(chǎn)權(quán)交易房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十九條規(guī)定：“除政府對產(chǎn)權(quán)交易用房價(jià)格有特別規(guī)定外，產(chǎn)權(quán)交易用房的市場價(jià)值應(yīng)當(dāng)通過評估確定。”被征收房屋的評估時(shí)間為房屋征收決定公告之日，產(chǎn)權(quán)交易房屋的評估時(shí)間也應(yīng)為房屋征收決定公告之日。在這種情況下，被拆遷房屋的市場價(jià)格是在2008年3月房屋拆遷許可證簽發(fā)時(shí)估算的，而被拆遷房屋的市場價(jià)格是在2008年12月作出拆遷決定時(shí)估算的。由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大，同時(shí)被征收房屋和被置換房屋的市場價(jià)值可能與兩房屋的最終評估價(jià)值不一致，甚至實(shí)際價(jià)值存在較大差異。綜上所述，復(fù)議機(jī)關(guān)作出的撤銷決定是正確的。你知道嗎