1、 產(chǎn)權(quán)交易是怎么回事？

新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的“產(chǎn)權(quán)交換”是指拆遷人以自己建造或者購買的產(chǎn)權(quán)房與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換的行為，并根據(jù)被拆遷房屋的評估價(jià)格和調(diào)換房屋的市場價(jià)格結(jié)算調(diào)換差價(jià)。也就是說，被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)將與被拆遷房屋進(jìn)行交換，被拆遷房屋將失去被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)。交換后，被拆遷房屋將擁有被置換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)交易是房屋拆遷補(bǔ)償安置方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形式反映拆遷人對被拆遷人的補(bǔ)償。住宅和非住宅均可采用產(chǎn)權(quán)交易方式，但不包括非公益性住房的附屬物。二是產(chǎn)權(quán)交易結(jié)算價(jià)差如何處理新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確按照等價(jià)交換原則進(jìn)行結(jié)算。實(shí)質(zhì)上是解決被拆遷房屋市場評估價(jià)與交換房屋市場價(jià)之間的差價(jià)，多退少補(bǔ)。相當(dāng)于拆遷人先按照房屋評估價(jià)格對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，然后被拆遷人按照市場價(jià)格購買被拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行房屋置換。產(chǎn)權(quán)交換時(shí)，交換房屋的面積對雙方的利益有著直接而重大的影響。有兩種情況需要注意。一是人均居住面積低于當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可根據(jù)政策直接要求房屋面積達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)；二是被拆遷房屋面積原則上按被拆遷房屋面積確定，不按被拆遷房屋的價(jià)值，除非被拆遷人自愿放棄該區(qū)域的利益。目前，一些拆遷人以拆遷補(bǔ)償貨幣化為借口，在產(chǎn)權(quán)交易中根據(jù)被拆遷房屋價(jià)值確定最終房屋面積。實(shí)際上，是變相剝奪被拆遷人的合法權(quán)益，不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

2。把房子還到位

不同檔次的房子價(jià)值會(huì)有明顯的差異，而在同一檔次的房子里，由于房子的具體位置、朝向、樓層等因素可能會(huì)有巨大的差異。事實(shí)上，在《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的產(chǎn)權(quán)交易一章中已經(jīng)明確，拆遷房屋的原址應(yīng)當(dāng)是被拆遷房屋的原址。在現(xiàn)實(shí)生活中，一些拆遷人為了謀求更大的利益，往往對原來的地方做出不一致的理解。他們認(rèn)為原址是指與被拆遷房屋同一位置，有的甚至把原址理解為與被拆遷房屋同一水平。更有甚者，一些拆遷人利用自身獨(dú)特的優(yōu)勢，影響房屋拆遷管理部門，最終給被拆遷人造成不可挽回的損失。根據(jù)《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》，只有基于公共利益、軍事設(shè)施建設(shè)需要和城市規(guī)劃不適合原地安置的房屋，才能安置。因此，除上述三種情況外，現(xiàn)澆房屋應(yīng)在房屋原址予以拆除。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度看，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬于無名合同，但在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中，協(xié)議名稱已明確規(guī)定為規(guī)范房屋拆遷的專門行政法。因此，在選擇產(chǎn)權(quán)交易所時(shí)，雙方簽訂的協(xié)議名稱應(yīng)為拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而不是其他名稱協(xié)議內(nèi)容還應(yīng)明確擬交換房屋的位置、面積、樓層和用途。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)交易協(xié)議有很多種，其中一種叫做“商品房置換合同”。從表面上看，協(xié)議的內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)的交換，但不同形式的協(xié)議所獲得的保護(hù)程度也不同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬交換的形式訂立補(bǔ)償安置協(xié)議，其中明確規(guī)定，房屋出售給第三人，被拆遷人要求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置的，拆遷人單獨(dú)離開房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)以特定地點(diǎn)和用途的房屋對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置外殼，應(yīng)予以支撐。事實(shí)上，這一司法解釋對拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議給予了優(yōu)先考慮。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突的，應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中對被拆遷人給予特殊保護(hù)。

正是由于《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》司法解釋的特殊作用，被拆遷人有權(quán)先于第三人取得約定的房屋，并可以根據(jù)《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》對抗第三人，以保護(hù)實(shí)體利益。如果忽視這一點(diǎn)，《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)寫入《商品房置換協(xié)議書》，其優(yōu)先權(quán)可能喪失。最終，房子被拆了，約定的房子拿不到，惹了不少麻煩。

此外，國家對房屋拆遷取得的產(chǎn)權(quán)交易房屋給予稅收優(yōu)惠，而對商品房置換取得的房屋不給予稅收優(yōu)惠，這也關(guān)系到拆遷人的利益。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，結(jié)算產(chǎn)權(quán)交易差價(jià)按照等價(jià)交換原則結(jié)算。如果讀者需要法律幫助，歡迎到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎