1、 什么是非法賣地？

違法賣地，是指不僅買賣土地所有權，而且買賣土地使用權的行為，即土地使用權人不按照法律規定的條件和程序將土地使用權全部轉讓給受讓人，受讓人向其支付價款的行為。《土地管理法》第二條第三款規定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。”。顯然，土地所有權的買賣、贈與、交換、投資等行為都是違法的，應當在民法上認定為無效。近年來，通過“以租代征”的方式擅自將農用地轉為建設用地，是一種新的違法行為形式，是一種嚴重的土地違法行為。所謂“以租代征”，是指未依法辦理農用地轉用和土地征收審批手續，擅自擴大建設用地規模，出租、占用農民集體農用地進行非農建設的違法行為。“以租代征”的實質違反了土地利用管制制度。未經依法批準的農用地轉用和征地，在規劃、計劃外非法擴大建設用地規模，同時逃避繳納相關稅費和履行耕地占補平衡的法定義務。這種行為將嚴重沖擊土地利用調控等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調控政策和耕地保護目標的落實。《國務院關于加強土地調控的通知》[2006]31號文件規定，禁止擅自將農民集體所有的農用地用于非農建設，擴大建設用地規模。農用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村鎮規劃，納入年度土地利用計劃，依法辦理農用地轉為審批手續。農民集體所有的建設用地使用權轉讓，必須符合規劃，嚴格限制在依法取得的建設用地范圍內。同時，明確了法紀：未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員以“以租代征”方式批準占用建設用地的，屬于違法批地行為；單位和個人以“以租代征”的方式擅自占用建設用地的，屬于違法占地，依法追究有關人員的法律責任。根據現行土地法律法規，農村集體土地使用權除因集體土地使用企業破產、兼并等原因依法轉讓土地使用權外，不得轉讓（含出租）用于非農建設。違反上述法律規定的，轉讓集體土地屬于違法行為。除買賣外，還有其他形式的非法轉讓，如與土地一起買賣房屋、以土地合資企業的名義轉讓土地等，非法轉讓的主體是享有集體土地所有權和使用權的農村集體，大多是村委會或村干部。這種非法流轉集體土地的行為會造成集體耕地資源的減少，進一步加劇人地矛盾。非法轉讓劃撥土地使用權，是指國家無償提供給土地使用者的土地。劃撥土地不能直接進入土地流轉市場。如果進入市場，必須依法辦理過戶手續并繳納過戶費。法律禁止無償轉讓國家提供的劃撥土地使用權，或者以買賣房屋的名義轉讓土地、以土地使用權入股聯營企業分紅、入股聯營房屋等其他方式進行隱形交易。土地非法轉讓主要是指行為人以出讓方式取得土地使用權后，不按照出讓合同約定投資開發土地的行為。根據土地管理規定，以出讓方式取得土地使用權后，必須按照規定對土地進行相應的投資開發后進行出讓。它是典型的土地投機行為，屬于非法轉讓土地行為。

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