一是土地使用者有償或者無償將土地使用權轉讓給他人；二是家庭土地承包經營的，土地出讓是指承包人自行發現標的物，第三人代替自己向發包人履行合同的行為。土地流轉有兩種方式，只有在土地私有制社會才能發生。農業、手工業和資本主義工商業的社會主義改造基本完成后，土地由私有制轉為公有制，不允許土地流轉。但是，土地使用權可以依法轉讓。受讓人只有土地使用權，所有權仍然屬于國家或者集體。在土地家庭承包經營中，土地流轉是指承包人自行發現標的物，第三人代替自己向發包人履行合同的行為。雖然轉讓合同的內容不變，但它改變了承包人，終止了原承包人與發包人之間的權利義務關系，確立了受讓人與發包人之間的權利義務關系。土地承包經營權轉讓時，承包人與第三人應當簽訂書面協議。相關土地轉讓稅率：土地使用權轉讓按“無形資產轉讓”稅目繳納營業稅，稅率為5%。轉讓有限產權或者建筑物永久使用權的，無償將房地產贈與他人的行為視為出售房地產，按5%的稅率繳納營業稅。本節轉讓流程一、轉讓人提交的材料一、土地證原件或土地證明材料二、土地出讓合同原件三、向稅務局提交的土地增值稅證明材料四、，土地評估報告

5、地圖數據

6、土地出讓專項審計報告

7、營業稅證明材料

II。轉讓方應提供申請材料

1、項目批準書原件

2、企業法人營業執照、法人身份證明材料

3、移交財政局的契稅證明

4、與城市規劃部門批準的規劃相一致的地圖材料

3、雙方共同提供的材料

1、土地出讓申請

2、土地使用權出讓合同4。土地用途發生變化的，受讓人應當注意本款所列事項是國有土地出讓交易中常見的問題。土地出讓當事人應當更加注重細節，這不僅有利于降低交易成本，也有利于控制法律風險，避免違法現象的發生。在轉讓合同形式上，應當簽訂書面轉讓合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權轉讓合同和登記文件規定的權利義務隨之轉移。在簽訂轉讓合同前，應當核實轉讓人的資格。出讓人必須是《國有土地使用證》載明的土地使用者。土地使用者為國有或者集體單位的，應當提交有資產處置權的機構出具的同意轉讓證明。出讓方還應仔細審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、是否存在重大債務糾紛等，避免土地使用權出讓后資金無法收回的結果。三是土地出讓價格要在出讓前進行評估。由于土地使用權出讓價格明顯低于市場價格，市縣人民政府有優先購買權。土地使用權出讓市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施。特別是出讓方為國有單位時，國有土地及相關資產必須經法定評估機構評估，并經國土資源部門確認。4、 國有土地使用權出讓是否存在瑕疵是受讓人關注的焦點。在簽訂轉讓合同前，一定要到國土部門和房地產部門進行調查，核實是否有抵押和司法限制。鑒于調查是否存在土地權屬及相關糾紛并不容易，難以判斷受讓人的履約能力，應當明確雙方應當相互擔保。在簽訂有關稅收轉移合同時，雙方應協商繳納稅費的項目、標準和金額，明確稅費負擔。根據相關規定，一般按土地交易價格計稅。成交價格明顯低于正常市場價格的，以土地評估價格為計算依據。國有土地流轉往往涉及土地用途的變化，特別是劃撥土地使用權的流轉。土地用途及相關條件是否可以變更，變更程序及費用負擔等應在出讓合同中明確規定。出讓前，大部分土地為工業用地、辦公用地等。出讓后，大部分土地用于商業或住宅開發。規劃部門不僅要改變土地用途，繳納土地出讓金，還要繳納相關配套費。有的雖然不改變土地用途，但需要改變出讓合同約定的建筑密度、容積率、綠化率等土地用途條件。7土地使用權轉讓時地上建筑物及其他附著物的所有權。1地上建筑物及其他附著物的所有人或者共有人享有建筑物及其附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物和其他附著物所有權的，應當相應轉讓使用范圍內的土地使用權，但地上建筑物和其他附著物作為動產轉讓的除外。國有土地使用權轉讓的效力延伸至地上建筑物。如果沒有協議，則推定包括。已出讓的國有土地未達到規定開發水平的，不得轉讓；已劃撥的國有土地，無地上建筑物的，不得轉讓。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的轉讓，應當按照規定辦理登記。分割、轉讓土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準，轉讓登記按照規定辦理。由于國有土地使用權轉讓必須經過合同簽訂、國土部門審批、辦理相關手續、登記發證等多個環節，有時還涉及抵押權注銷等手續，因此轉讓費的支付應分期支付。也就是說，按照轉賬程序，設定支付期限和金額，體現相互制約和監督，降低雙方的交易風險。9國有土地使用權設定抵押權后，國有土地使用權的轉讓并非不可能。轉讓的目的可以通過與抵押權人協商、以其他方式擔保或者以支付轉讓費的方式解除抵押權來實現。本合同是一項合同，該合同是一方當事人（轉讓方）當事人（轉讓方）甲方（轉讓方）甲方（轉讓方）甲方（轉讓方）甲方（轉讓方）甲方（轉讓方）甲方（轉讓方）甲方（轉讓方）甲方（轉讓方）乙方（uuuuuuuuuuuuuuuu<

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甲方擬將土地使用權及相關項目開發權轉讓給乙方。經友好協商，甲方和乙方根據中國現行法律法規