1、 房地產(chǎn)的成本是多少？

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過基礎設施建設、房屋建設、商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營活動，為了達到盈利的目的，必須消耗一定的資源（人力、物力、財力），消耗資源的貨幣表現(xiàn)稱為成本。也就是說，要想盈利，就必須進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，這必然帶來成本消耗。第二，什么是房地產(chǎn)成本管理？

充分調(diào)動和組織公司全體員工，在保證工程質(zhì)量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學管理，以最小的資源消耗實現(xiàn)利潤最大化。成本管理不等于省錢。多花錢是浪費，少花錢不一定能省下來。我們想要的是價值最大化。多花錢少花錢不是關鍵，但有效的花錢才是關鍵，這就是我們通常所說的“物有所值”。

從縱向上看，房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項、規(guī)劃、設計、招投標、施工、竣工驗收到交付，每個階段都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段的成本，也就是俗稱的動態(tài)成本。橫向來看，房地產(chǎn)企業(yè)一般都有行政部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、市場部、工程部、成本部、財務部等部門，每個部門在運作過程中都會產(chǎn)生相應的職能成本。

整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結構：時間是從項目立項到完工的各個階段的總成本，空間是生產(chǎn)經(jīng)營過程中各個階段、各個部門的總成本。成本管理階段強調(diào)全過程，成本管理主體強調(diào)全員，成本管理對象強調(diào)全方位，即成本管理的三個全面性。因此，成本管理在理論上是一種綜合管理方法。

建立成本管理體系，就是按照項目投資構成進行分解，或者直接按照公司“組織機構”的工作經(jīng)營職責進行分解，分解到執(zhí)行機構，落實到崗位，落實到員工人，從而最大限度地減少“目標與執(zhí)行脫鉤”的現(xiàn)象，真正做到“權責分明，有證據(jù)可循”。

目標責任成本管理體系的主要要素是目標成本和相應的責任人，明確了工作的目標成本。目標成本是公司根據(jù)市場情況、經(jīng)營計劃和產(chǎn)品市場定位，根據(jù)預期市場價格和目標利潤預先確定的目標成本，分解為各階段、各部門。建立成本管理體系的目的是使全體員工實施自覺的成本管理行為，其要素是：（1）目標成本和責任范圍；（2）責任人；（3）評價標準；（4）評價者。

目標責任成本管理體系是建立“組織架構”時形成的基本框架，使各部門的工作流程能夠根據(jù)自己的目標成本進行自我約束運作。在成本控制過程中，要有專門的部門對其他部門目標成本的執(zhí)行情況進行跟蹤檢查，及時反饋動態(tài)成本，通過比較動態(tài)成本和目標成本的實時反饋，找出偏差，用數(shù)據(jù)說話，并用運行和績效考核的結果進行評價獎懲窮人。最后，我們還可以協(xié)助相關部門及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，控制工程總造價。目標責任成本管理可以充分調(diào)動各職能部門和全體員工的積極性，降低項目成本。是一種實現(xiàn)全員參與、全過程、綜合管理、成本控制的管理模式。房地產(chǎn)項目成本控制貫穿于項目運作的全過程。即項目的決策階段、設計階段、施工招標與合同簽訂階段、施工階段、結算與后評價階段與房地產(chǎn)項目的總成本有關，相應的全過程成本控制是指對項目投資估算的控制與管理，預算成本、預算價、合同價、結算價、最終結算價。

項目總投資主要包括征地拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝費、公共配套設施建設費、不可預見費、管理費、開發(fā)間接費、銷售費等，開發(fā)稅、財務成本等等。以下是各階段成本控制要點的簡要介紹：（一）項目總投資估算階段是項目開發(fā)前期重要的經(jīng)濟比較成果控制文件，是對各項經(jīng)營活動經(jīng)濟數(shù)據(jù)的估算，是總投資控制的重要階段項目文件。

實事求是地收集相關數(shù)據(jù)，防止盲目地設置相關成本經(jīng)濟技術指標，以論證其可行性；成本指標的設置必須以事實和數(shù)據(jù)為依據(jù)，科學地反映相應的指標。

項目總投資估算的內(nèi)容是指基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費的編制及投資估算相關數(shù)據(jù)的匯總計算。

項目初步構思，初步確定產(chǎn)品類型、結構類型、建設標準及相關收費標準。

工作程序是投資估算的基礎，是項目定位方案及相應指標；從項目意向出發(fā)，跟蹤配合集團相關部門調(diào)查相關數(shù)據(jù)，編制并匯總相應的總數(shù)據(jù)指標項目投資估算，根據(jù)項目實際情況進行匯總編制。

（2）項目總投資估算深化

項目總投資估算深化方案是項目開發(fā)產(chǎn)品定位中重要的經(jīng)濟比較成果控制文件，是對項目開發(fā)期經(jīng)濟數(shù)據(jù)的估算，項目總投資預算控制文件。全面客觀地滿足發(fā)展綱要的盈利要求。

項目總投資估算深化方案的內(nèi)容包括土地成本、前期費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、管理費用、開發(fā)間接費用、營銷費用等，開發(fā)期稅費、財務費用、銷售收入等項目總投資估算深化方案編制依據(jù)、總投資估算、項目總體規(guī)劃方案、產(chǎn)品類型、結構形式等，建設標準及相關收費標準。（3） 工程預算與設計一并編制，體現(xiàn)擴初設計的內(nèi)容和擴初設計階段的建安造價原則。

工程概算的內(nèi)容是建設項目各單項工程的全面概算和其他費用概算表，包括編制說明、總概算表、各單項工程的全面概算、工程建設的其他費用概算表，主要建筑安裝材料匯總表等

工程概算編制標準和依據(jù)符合國家和行業(yè)規(guī)定，客觀反映了方案階段的建筑安裝成本。如果概算結果影響項目的投資收益和成本指標，造價管理部門可提出擴大初步設計的建議。（4） 項目總投資預算編制原則。項目總投資預算遵循全面、詳細、實事求是的原則。

項目總投資預算包括土地成本、前期費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、管理費用、開發(fā)間接費用、營銷費用、開發(fā)期稅費等，施工過程中的成本控制是成本過程中最重要、最復雜的階段