如何處理房地產抵押問題？

在建建筑物能否用作抵押物？

典型案例：為了開發一個項目，一個公司急需一筆錢。他們決定以另一棟在建的辦公樓為抵押，向銀行申請貸款。銀行通過現場調查，看到樓房尚未完工，不同意。那么，在建樓房能否抵押？案例分析：人們往往有一種習慣性的思維，認為在建建筑物由于權利歸屬尚未確定或建筑物尚未形成，不能作為抵押物提供擔保，這恰恰制約了這些建筑物有效發揮其潛在作用。

根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，在建工程符合抵押條件，只要抵押人有處分權，在建工程就可以抵押。在建工程抵押必須滿足三個條件：一是抵押的目的是取得在建工程的資金，只能向銀行借款；二是抵押人取得合法的在建工程土地使用權，將土地使用權與在建工程投資資產一并抵押；三是抵押人可以取得合法的在建工程土地使用權；三是在建工程抵押需要辦理抵押登記。登記是在建工程抵押權成立的必要條件。抵押權未經登記的，抵押權將不成立，債權人將無法取得抵押權。

在這種情況下，公司可以將在建辦公樓作為抵押物，但需要注意的是，銀行在向公司貸款前必須調查是否滿足上述三個條件。適用條款：《中華人民共和國物權法》第一百八十條：債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）荒地和其他土地承包經營權（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）在建建筑物、船舶、航空器；（六）運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者本法第五項規定的在建建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權在登記時成立。共同財產的一部分可以抵押嗎？

典型案例：韓女士的父母相繼去世，由于沒有立遺囑，留下的房子屬于韓女士和姐姐。兩人還到房地產管理部門辦理了房地產共有權證。后來，韓女士做了生意，將自己的部分房產抵押給了銀行，并獲得了10萬元的貸款。合同到期后，韓女士沒有還貸，銀行申請拍賣她的房產。韓女士的姐姐認為，房子屬于兩人的共同財產。未經她同意，抵押貸款無效。案例分析：房屋、汽車等是一個完整的個體，不能像西瓜一樣一分為二。房子在中間建造一堵墻是不可能分為兩部分的。根據《物權法》的規定，共有人對其份額享有所有權，也就是說，可以隨意處分其全部份額。

這樣，韓女士就完全有理由將自己的部分房產抵押出去。這種抵押是合法有效的，但這種行為是否會損害其他共有人的利益？其實，這種擔心是多余的。因為這種切分是一種抽象切分。例如，在這種情況下，不能說韓女士或她的姐姐擁有臥室或客廳的一角。他們擁有的是房子產權的一半。此外，抵押并不意味著抵押權人在抵押權不能實現的情況下可以取得抵押物的所有權。

在這種情況下，銀行有抵押權，但并不意味著擁有該房屋的某一房間，而是銀行通過拍賣等方式取得的價款優先受償。同時，房子屬于兩姐妹，銀行應優先將房子過戶給韓女士的妹妹。在這方面，不會給其他共有人的利益帶來太大損失。因此，韓女士不需要姐姐的同意就可以處分自己的部分房屋產權。此外，如果銀行向法院申請拍賣韓女士的抵押財產，也有法律依據。適用條款：《中華人民共和國物權法》第九十四條：共有人對共同的不動產或者動產按照其份額享有所有權。第一百零一條股份共有人可以轉讓其所享有的不動產或者動產的份額。其他共有人在同等條件下有優先購買權。

出租房屋可以用作抵押嗎？

典型案例：某超市租房子給齊某開網吧。不久，超市老板顧某將房子抵押給了銀行。出租的房子可以抵押嗎？

案例分析：這種情況屬于“先租后貸”，即先設定租賃權，再設定同一物的抵押權。根據《物權法》的相關規定，先設定的租賃權優先于抵押權。也就是說，當債權人實現抵押權時，如果租賃合同尚未到期，租賃合同將繼續對承租人和新所有人具有約束力，直至租賃合同期滿。租賃期內租賃物所有權的變更不影響租賃合同的效力，俗稱“賣不破租”。但也有另一種情況，即“先抵押后出租”，即抵押人設定抵押后出租抵押物。在這種情況下，登記抵押的效力優先于租賃權。

本案屬于“先租后貸”。因此，銀行實現抵押后，齊某在租賃合同有效期內仍享有房屋租賃權，直至租賃期滿。適用條款：《中華人民共和國物權法》第一百九十條：抵押物在抵押合同訂立前已出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權成立后，抵押物出租的，租賃關系不對抗已登記的抵押權。典型案例：董某向宋某借款5萬元，將一間平房抵押給宋某，并約定一年內還款。但幾個月后，董某的房子被燒毀，貸款到期未還。董某認為房屋已被燒毀，原合同無效，但宋某堅持原合同繼續有效。

案例分析：根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，可以分為兩種情況。如果此時合同還未到期，當事人可以存入保險金、賠償金或賠償金。這是因為債務尚未到期，債權人不能直接要求債務人支付賠償金和其他替代品，因此可以先存入。債務人到期不履行債務的，債權人可以撤回這些替代物；履行債務期限剛剛屆滿，債務人不能履行債務的，債權人可以直接要求債務人支付賠償金和其他替代物。結合本案，董某認為由于房屋被燒毀，房屋抵押合同無效。這個想法只是一種假設。事實上，擔保合同仍然有效。如果董某不履行債務，宋某可以要求董某支付房屋火災賠償金。多的部分歸董，少的部分需要補。

適用條款：《中華人民共和國物權法》第一百七十四條：擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收的，擔保權益持有人可以優先受償保險、賠償或者賠償。有擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存保險金、賠償金或者賠償金。抵押品可以買賣嗎？

典型案例：王某因炒股被抓，于是將車抵押給胡某，借了5萬元。但5萬元很快就丟了，王某把車賣給了鄧某。王某與胡某簽訂的抵押合同到期后，胡某知道該車已被王某賣掉。胡某認為，車是先抵押給他的，所以這種業務是無效的。但鄧認為他