房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的形式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。依法辦理抵押物登記是房地產(chǎn)抵押合同生效的重要條件。因此，要充分重視。如果忽視登記，未登記的抵押合同將因無(wú)法抵御第三人的行為而造成損失。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記包括設(shè)立登記、變更登記和注銷登記。（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押登記設(shè)定。同時(shí)，抵押人還應(yīng)當(dāng)根據(jù)被抵押房地產(chǎn)的種類提供相應(yīng)的材料。如以商品房預(yù)購(gòu)選擇權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交已登記的商品房預(yù)售合同；以房屋建筑工程選擇權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；房屋在抵押期間竣工的，提交房屋產(chǎn)權(quán)證；房屋使用權(quán)及其占用的國(guó)有土地抵押的，提交房屋產(chǎn)權(quán)證；出租房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和登記租賃合同；提交的材料完全符合要求后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方可接受抵押登記，并在規(guī)定期限內(nèi)作出是否準(zhǔn)備登記的決定。準(zhǔn)備登記的，發(fā)給抵押登記證；未登記的，書(shū)面通知申請(qǐng)人。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在原不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)上記載其他權(quán)利后，抵押人應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人領(lǐng)取抵押權(quán)證書(shū)。這與當(dāng)前操作不同。目前的登記方式是將房產(chǎn)證交給抵押權(quán)人，修改后的抵押方式將進(jìn)行修改。雖然這套登記程序顯然很復(fù)雜，但對(duì)保護(hù)抵押權(quán)人的利益起到了重要作用，所以不能馬虎。（2） 不動(dòng)產(chǎn)抵押變更登記。

抵押當(dāng)事人簽訂抵押協(xié)議并辦理抵押登記后，因情況變化需要變更原抵押協(xié)議的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商修改抵押協(xié)議中需要變更的條款。之后，應(yīng)持相關(guān)文件到原抵押登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)變更登記。這里所謂的“有關(guān)文件”，應(yīng)當(dāng)包括但不限于原抵押登記文件、變更后的抵押協(xié)議、變更后的房地產(chǎn)抵押所需的文件。如a、B棟設(shè)置原抵押，變更后僅抵押a、B棟的一半，或抵押C棟的X層，則應(yīng)同時(shí)提供C棟的相關(guān)資料，使變更登記明顯延長(zhǎng)，變更明確，以免引起混亂。抵押登記變更后，雙方應(yīng)當(dāng)按照變更后的抵押登記行使權(quán)利，履行義務(wù)。（3） 不動(dòng)產(chǎn)抵押注銷登記。

抵押權(quán)注銷登記主要有兩種情況：一種是抵押合同的解除，雖然抵押期限尚未到，但抵押的前提已經(jīng)消失，如抵押貸款已經(jīng)提前歸還，或者抵押義務(wù)已經(jīng)提前履行，不需要抵押的，抵押當(dāng)事人可以解除抵押協(xié)議，抵押協(xié)議應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式；二是抵押協(xié)議履行正常，雙方無(wú)其他爭(zhēng)議，原抵押合同終止的，抵押權(quán)注銷登記應(yīng)在這兩種情況下辦理。

抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)文件向原抵押登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記。筆者認(rèn)為，此處所指的相關(guān)文件包括但不限于抵押登記的原始文件和雙方簽訂的解除抵押合同的書(shū)面協(xié)議或完成并實(shí)際解除合同的書(shū)面申請(qǐng)。作為抵押權(quán)人，必須認(rèn)真審查抵押協(xié)議是否得到充分履行，主合同中的債權(quán)是否得到充分實(shí)現(xiàn)。如筆者曾在向抵押擔(dān)保人辦理注銷抵押登記后遇到過(guò)某個(gè)人，銀行認(rèn)定抵押人和擔(dān)保人的貸款利息尚未支付，并要求抵押擔(dān)保人承擔(dān)支付責(zé)任，但未能得到法院的支持。由此，可以看出抵押權(quán)注銷登記的意義。

抵押物未登記，抵押合同無(wú)效

2000年6月，他借給謝某16萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)謝某說(shuō)，由于資金周轉(zhuǎn)不暢，他向李某求助，李某答應(yīng)支付2分（20%）的年利息，一年后還本付息。為了保護(hù)債權(quán)，李某要求謝某提供貸款擔(dān)保，而謝某則愿意將價(jià)值30余萬(wàn)元的房地產(chǎn)抵押在自己名下。之后，雙方簽訂了借款合同，注明謝某將房產(chǎn)證交給李某保管，并將房產(chǎn)作為貸款抵押。但雙方?jīng)]有簽訂專門(mén)的抵押合同，也沒(méi)有將抵押合同提交有關(guān)部門(mén)登記。一年后，謝某無(wú)力償還債務(wù)，李某起訴至法院。此時(shí)，除了李某，還有不少債權(quán)人起訴謝某。李先生以自己擁有房屋抵押權(quán)為由，要求優(yōu)先賠償房屋拍賣(mài)款