抵押物是指抵押人為保證債務(wù)的履行和債權(quán)的實現(xiàn)而提供的特定財產(chǎn)，用于設(shè)定抵押權(quán)。由于抵押具有不轉(zhuǎn)移抵押物占有的特點，為了保障抵押權(quán)人的利益，世界各國法律都規(guī)定了抵押登記制度。在物權(quán)法中，由于物權(quán)與債權(quán)在絕對性和優(yōu)先權(quán)上的不同，物上物權(quán)的存在關(guān)系到第三人乃至社會公眾的利益。為了保證一般公眾能夠知道物權(quán)的存在，避免自身利益的侵害，物權(quán)法在物權(quán)登記過程中產(chǎn)生了物權(quán)公示的表現(xiàn)主義原則。根據(jù)這一原則，任何物權(quán)的存在都應(yīng)該有公示的標志和方式。隨著社會交易經(jīng)驗的發(fā)展，這種公示方式逐漸形成：登記是不動產(chǎn)公示方式，占有是動產(chǎn)公示方式。隨著現(xiàn)代社會工商業(yè)的發(fā)展，一些動產(chǎn)的價值遠遠超過了房地產(chǎn)的價值。另外，抵押權(quán)的功能只是以抵押物的交換價值實現(xiàn)優(yōu)先受償，并不影響抵押人對抵押物的繼續(xù)使用。這種動產(chǎn)逐漸取得抵押資格，以占有作為動產(chǎn)抵押的公示方式是顯而易見的，但這是不可能的，只能依靠登記制度。抵押登記的意義和作用是：（1）可以有效防止重復抵押的發(fā)生。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，抵押物歸抵押人所有、保管的，抵押期間，抵押人未經(jīng)債權(quán)人同意，將同一抵押物或者抵押物價值的抵押部分轉(zhuǎn)讓給他人再次抵押，無效。該條明確規(guī)定重復抵押無效，但重復抵押現(xiàn)象一旦發(fā)生，將給抵押權(quán)人帶來不必要的損失。比如，原抵押權(quán)人知道后會與抵押人發(fā)生糾紛，因此會向人民法院提起訴訟，增加不必要的訴訟負擔。抵押物登記時，如果抵押人想重新建立抵押關(guān)系，將由抵押登記部門嚴格審查，這將限制后一種抵押關(guān)系的建立，使其難以建立。如果抵押物沒有登記，后一抵押權(quán)人就不知道抵押物是否設(shè)立了抵押權(quán)，容易導致重復抵押的發(fā)生，損害抵押權(quán)人的利益。（2） 抵押物登記是房地產(chǎn)抵押合同生效的必要條件。不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立必須經(jīng)過登記，這已經(jīng)得到國家立法的承認。

例如，在德國民法中，不動產(chǎn)物權(quán)變動要求物權(quán)合同就不動產(chǎn)物權(quán)變動達成合議協(xié)議，同時登記被視為不動產(chǎn)物權(quán)變動的有效要件。在奧地利民法中，物權(quán)變動以登記為生效條件，但債權(quán)合同無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，都是有效的。在我國民法中，登記也是不動產(chǎn)變更的有效要件?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，當事人應(yīng)當依照本法規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！?。第四十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證辦理”。第六十一條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！??！吨腥A人民共和國擔保法》第四十一條規(guī)定：“當事人將本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！?。第四十二條規(guī)定了不動產(chǎn)登記主管機關(guān)。由此可見，不動產(chǎn)抵押是一項重要的法律行為，必須進行登記。如果只簽訂了抵押合同而沒有對抵押物進行登記，則抵押無效。同時，只有抵押物登記后，房地產(chǎn)抵押合同才能生效，抵押權(quán)人的利益才能得到法律的充分保護。（3） 抵押物登記可以有效地保護抵押權(quán)人的利益。因為建立抵押制度的目的是為了保證債權(quán)的履行，即保護債權(quán)人的利益。《中華人民共和國擔保法》第四十三條規(guī)定：“當事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。這一規(guī)定指出，當事人訂立抵押合同后，以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)以外的財產(chǎn)設(shè)定抵押的，未辦理抵押登記手續(xù)的，抵押人在抵押期間將抵押物、質(zhì)押物變賣、轉(zhuǎn)讓或者重新設(shè)定抵押，并將抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，而抵押權(quán)人將不能將抵押權(quán)抵銷給抵押權(quán)人主張抵押權(quán)的第三人，因為該財產(chǎn)只能在抵押人與抵押權(quán)人之間產(chǎn)生效力，也就是說，抵押權(quán)人只能向抵押人主張抵押權(quán)。相反，抵押物登記后，對包括善意第三人在內(nèi)的所有人具有效力，即抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押登記向任何第三人主張抵押權(quán)，善意第三人和惡意第三人都不能拒絕。

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