本文對司法實踐中的不同觀點進行了解讀，認為不能將“房地并用，土地并用”的原則機械地理解為禁止單獨抵押，否則將嚴重限制融資渠道，人為設置房地產融資障礙，還有一個不合理的結論，房子的一層可以抵押，而另一層不能抵押。無論是《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第三十三條、《城市房地產管理法》第三十一條，還是《擔保法》第三十六條，“房地產隨地，土地隨房”的雙向統一原則不斷明確?！段餀喾ā返谝话侔耸l、第一百八十三條重申了這一原則：“建筑物抵押的，建筑物占用的建設用地使用權同時抵押。以建設用地使用權抵押的，土地上的建筑物應當同時抵押。抵押人未按照前款規定將財產一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押?！?。沖突的根源不是上述條文之間的沖突，而是單獨登記與統一登記之間的沖突。《物權法》頒布前，房地產抵押實行“房屋抵押權在房地產管理部門登記，土地使用權在土地管理部門登記”的單獨登記制度；《物權法》第十條規定：“國家對不動產實行統一登記制度”。統一登記的范圍、組織和方式，由法律、行政法規規定。

那么，審判實踐中一個有爭議的問題是：在《擔保法》及其司法解釋的框架下，擔保實踐中設定抵押、登記分別完成的，如何認定不動產和不動產的效力？

案例視圖

土地使用權轉讓后，公司在房地產上建造辦公樓。因開發其他項目的融資需要，a銀行以土地使用權為抵押向a銀行借款3000萬元，土地使用權評估為4000萬元；a銀行愿意僅以土地使用權設定抵押，并在土地管理部門辦理抵押登記。隨后，該公司以該辦公樓為抵押物，向B銀行借款2000萬元，該辦公樓被評估為3000萬元；B銀行接受僅對該辦公樓設定抵押，并向房管部門辦理了抵押登記。后來，由于公司無力償還貸款，a、B兩家銀行都上訴人民法院行使抵押權。

分析：A銀行和B銀行的抵押權應該如何實現？

關于上述房地產單獨抵押問題的處理，在審判實踐中形成了三種意見：第一種意見認為，單獨登記的兩項抵押權違反了“房屋與地、土地與房屋”的雙向統一原則，因此，應當認定這兩項抵押權是無效的。第二種意見認為，由于土地使用權抵押是先設定并登記的，根據法律規定，地上辦公樓已作為一個抵押，不能再為B銀行設定，因此a銀行的抵押有效，B銀行的抵押無效。第三種觀點認為，根據《擔保法》第四十二條第二款關于“共同抵押”的規定，應當將土地使用權和房屋所有權解釋為共同設定抵押權。因此，兩個抵押權先后設定在一起，形成一個財產和兩個抵押權。兩種抵押權均應確認為有效，并按登記先后順序實施。我們認為，正確判斷分置抵押效力的前提是正確確定“房地合一、地地地合一”雙向統一原則的對象和理由。法律之所以強調“房隨地而去，地隨房而去”，是因為如果二者不同，其權利主體會導致其在流轉過程中的利益沖突和障礙；為了減少權利沖突，降低交易成本，法律對其進行了規制法律規定，二者應當同時轉讓，屬于同一所有權。抵押權的本質是價值權，即抵押物的價值可以分割。

一般來說，房地產抵押只有三種：一種是個人抵押；另一種是集體抵押；第三種是單獨抵押。無論是單獨抵押、集體抵押還是單獨抵押，在實施抵押時，都要同時轉讓土地使用權和房屋所有權，并保證上述權利由同一主體取得。因此，“房隨地、地隨房”雙向統一原則的對象或內容不是抵押權的設立，而是抵押權的實施，即允許單獨設定抵押權。但是，在實施抵押權時，要保證房屋所有權與土地使用權的轉移同步進行，并保證最終所有權主體的身份。

基于以上分析，筆者認為不宜將兩個已登記的抵押權解釋為集體抵押，而應解釋為單獨抵押，兩個抵押合同和抵押登記均有效；抵押實施時，應評估土地使用權和房屋所有權單獨處置，并按出售價款分別清償相應的抵押物。具體來說：

首先，單獨設定房地產抵押權是當事人在簽訂抵押合同時的真實意思表示。因為兩份抵押合同都沒有違反法定物權原則，法律沒有理由介入，認定其中一份抵押權無效。二是單獨抵押的方式是單獨評估、共同處置，既保證了房地產產權的同時轉移和所有權的最終同一性，又不違反“房隨地、地隨房”的原則。第三，單獨抵押的實質是房屋所有權和土地使用權的價格分割。抵押權的設定雖然導致了不同主體的價值歸屬，但抵押權的實施并不能最終導致不同主體的權利歸屬。第四，單獨抵押中的抵押權人在簽訂合同時有明確的法律期待，即僅對土地使用權或房屋所有權的價值享有優先受償權。如果將單獨抵押理解為集體抵押，登記抵押權人將獲得超出合同預期的利益，登記抵押權人將一無所獲，這不僅違反了抵押合同，也違反了民法的公平原則。雖然根據《擔保法》第三十六條和《物權法》第一百八十二條、第一百八十三條的規定，a銀行應當在完成使用權登記后將未登記的辦公樓抵押，但a銀行畢竟沒有完成辦公樓抵押權登記。雖然a銀行未完成辦公樓抵押權登記的，依法可以優先支付辦公樓價款，但B銀行已完成該房屋抵押權登記，故根據《中華人民共和國房屋法》中“已登記抵押權優先于未登記抵押權”的規定《擔保法》第54條，特別是《物權法》第199條規定，銀行B的抵押權應優先于銀行a就銀行辦公樓的抵押權給予補償。第五，《擔保法》允許多重抵押，《物權法》承認重復抵押，充分體現了物盡其用的原則。在實踐中，“房子歸幾人所有，土地歸一人所有”或“房子分開所有，土地共同所有”的現象隨處可見。如果把“房子跟地走，土地跟房子走”的原則機械地理解為禁止單獨抵押，就會嚴重限制融資渠道，人為設置房地產融資壁壘，就會出現房屋一層可以抵押的房地產抵押問題，而其他樓層的房屋不能抵押的合理結論。地方意見：

四川省高級人民法院關于擔保合同糾紛案件若干法律問題的指導意見土地使用權和土地上的建筑物及其他附著物不能單獨抵押，應當作為抵押物一并抵押。因此，如果土地和房屋抵押登記