根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)提前向抵押權(quán)人清償債務(wù)或者提存轉(zhuǎn)讓價(jià)款。轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人應(yīng)當(dāng)代表抵押權(quán)人清償債務(wù)，解除抵押權(quán)的除外。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響。抵押物為不動(dòng)產(chǎn)。受讓人在代表抵押權(quán)人清償債務(wù)、抵押權(quán)消滅前，根據(jù)《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，買(mǎi)受人不能實(shí)際過(guò)戶(hù)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，合同不構(gòu)成履行的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；抵押物為動(dòng)產(chǎn)的，受讓人對(duì)抵押物不適用善意取得制度已登記的，抵押權(quán)人有權(quán)行使抵押權(quán)；抵押權(quán)未登記的，受讓人可以善意取得，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)向抵押人賠償損失。在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款中，“抵押物不得轉(zhuǎn)讓”僅指抵押物不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的效力，但不影響抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力。

作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更的理由，判斷合同效力的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是合同，而不是合同是否履行，即不動(dòng)產(chǎn)是否登記。

在制度設(shè)計(jì)上，賦予買(mǎi)受人以違約責(zé)任主張解除生效合同，比賦予買(mǎi)受人以締約過(guò)失責(zé)任主張合同無(wú)效更有利于保護(hù)善意買(mǎi)受人的權(quán)益。在實(shí)踐中，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)明確是否具有抵押權(quán)，并事先作出適當(dāng)安排。一個(gè)正常的買(mǎi)受人不能支付全部?jī)r(jià)款購(gòu)買(mǎi)抵押物，而是獲得貼現(xiàn)利息，從而實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益平衡。如果雙方都嚴(yán)格按照合同履行，合同就可以繼續(xù)履行，雙方聲稱(chēng)合同的無(wú)效主要是受價(jià)格波動(dòng)利益的驅(qū)使。它無(wú)疑會(huì)縱容違約方，保護(hù)守約方的合法權(quán)益，破壞合同自由和誠(chéng)實(shí)信用原則。合同債務(wù)是一種債權(quán)，抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)物權(quán)行為的無(wú)因性，物權(quán)能否變更并不影響債權(quán)即轉(zhuǎn)讓合同的效力。你知道嗎