出租人能否根據合同對承租人的財產享有留置權？

[案例]

甲方租賃乙方商場場地銷售某品牌家具。在租賃合同中，約定按季度支付租金。如不能按期交付，乙方商場可保留甲方同等財產，后因經營資金周轉困難，甲方向丙方借款60萬元，到期未還。因此，甲方出具書面意見，同意將商場內的全部物業押記給丙方，用于償還部分債務，并讓丙方繼續經營。因甲方欠乙方兩個月的租金，乙方行使留置權，財產不能轉讓給丙方，而甲方因債務潛逃。C向法院提出財產保全申請，并查封了商場內的家具。后來，乙方對扣押財產的留置權提出異議，請求法院解除扣押。一種意見認為，法院不能對商場內保留的家具采取保全措施；第二種意見認為，法院可以對商場內保留的家具采取保全措施，但商場對留置權享有優先權；第三種意見認為，法院可以對留置權采取保全措施家具保留在商場內，商場對家具沒有留置權，因此不能對家具享有優先受償權。

[分析]

對于法院能否對保留的財產采取財產保全措施，第一意見認為商場已按約定對商場內的家具行使留置權，法院采取保全措施侵害了其預期利益。因此，法院不能保全保留的財產。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第一百零二條規定，人民法院可以對抵押物和留置權采取財產保全措施，但抵押權人和留置權人有優先受償權。由于財產保全的緊迫性，外人提出的抵押權、留置權請求權是否成立，人民法院無法認定。法院在采取保全措施后，可以審查抵押權和留置權是否成立。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十三條還規定：“對擔保權人占有的財產進行查封、扣押、凍結時，一般應當指定擔保權人為保管人；有下列情形之一的，應當指定擔保權人為保管人：財產由人民法院保管，質物和留置權不因占有權的轉移而消滅”，這進一步說明法院的財產保全措施不影響抵押權和留置權的實現。因此，留置權不能對抗法院的財產保全，但留置權人對留置財產享有優先權。筆者同意第三種意見，理由如下：《擔保法》第八十二條規定：“債務人在合同約定的期限內不履行債務的，債權人有權依照本法的規定留置財產。”規定該財產必須是債權人根據合同占有的債務人的動產。該法第八十四條還規定：“債務人不履行保管合同、運輸合同、加工合同所產生的債權的，債權人享有留置權”，即我國目前的擔保法采用了所謂的法定留置權原則。一方面，留置權必須按合同占有，僅適用于“債權人按合同占有債務人動產”的情形；另一方面，合同債權人只能在法律規定的上述三種合同中扣押債務人動產。根據《合同法》的規定，保管合同可以適用保管合同的規定；在委托合同中，委托代理人有委托財產的，應當妥善保管委托財產，適用保管合同的規定。這樣，我國的留置權只適用于五種合同債權的擔保，即只有債務人因保管合同、運輸合同、加工合同、倉儲合同、委托合同等原因不能履行義務時，債權人才能享有留置權。另外，其他債權中的債權人不享有留置權。

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