房地產(chǎn)眾籌法律風(fēng)險(xiǎn)

目前國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的眾籌可分為四種類(lèi)型，即債權(quán)眾籌、實(shí)物眾籌、股權(quán)眾籌和捐贈(zèng)眾籌。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商大多是就單個(gè)樓盤(pán)設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但就項(xiàng)目公司而言，開(kāi)發(fā)商目前基于控股權(quán)的考慮，尚未見(jiàn)有進(jìn)行大規(guī)模股權(quán)眾籌的。而捐贈(zèng)眾籌目前在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，尚沒(méi)有生根發(fā)芽的土壤。

因此，目前市場(chǎng)上林林總總的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，歸根結(jié)底，主要就是債權(quán)眾籌和實(shí)物眾籌兩類(lèi)，而在這兩者中，債權(quán)眾籌又是最為普遍和發(fā)起人及眾籌平臺(tái)最為喜愛(ài)的類(lèi)型，其實(shí)就是一種投資理財(cái)型產(chǎn)品

其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)所謂的的實(shí)物眾籌與之前的集資建房，有著眾多的相似之處，無(wú)非都是由開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)先行調(diào)查摸底后，退出眾籌建房的產(chǎn)品，由跟投者進(jìn)行出資，選定房型和份額，最終由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修剪直至交付，最近碧桂園與平安推出的一款項(xiàng)目、南京一家地產(chǎn)公司推出“樂(lè)居眾籌”，均是這種實(shí)物眾籌的典型。

筆者認(rèn)為，這種眾籌方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，房地產(chǎn)實(shí)物眾籌在本質(zhì)上還是一種房屋預(yù)售行為，按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證。如果出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

因此，如果開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證前向投資者眾籌，則此種模式極有可能被認(rèn)定為一種無(wú)效行為或無(wú)效合同，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還可能面臨接受行政主管部門(mén)處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)中債權(quán)眾籌存在三大法律風(fēng)險(xiǎn)，從輕至重，分別是民事責(zé)任、行政處罰責(zé)任、刑事責(zé)任。

投資收益回報(bào)違約糾紛，這是債權(quán)眾籌最可能存在的一種違約情形，當(dāng)開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)出現(xiàn)短暫的資金緊張，對(duì)跟投者的投資回報(bào)支付不及時(shí)，或者沒(méi)有按照約定支付回報(bào)，或者各方對(duì)回報(bào)約定的理解產(chǎn)生分歧時(shí)，都有可能產(chǎn)生此類(lèi)糾紛。

一旦此類(lèi)糾紛產(chǎn)生后，開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)就應(yīng)做好單案的應(yīng)對(duì)，否則，一旦未妥當(dāng)處理，引起更多跟投者的爭(zhēng)議，那么就有可能導(dǎo)致另一類(lèi)更為嚴(yán)重糾紛的產(chǎn)生，即解除合同糾紛。

而解除合同(退出)糾紛對(duì)于整個(gè)眾籌項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其造成的影響是不可逆轉(zhuǎn)的，一旦跟投者對(duì)項(xiàng)目失去信心，或者與開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)產(chǎn)生不可調(diào)和的矛盾，則跟投者極有可能要求解除合同(跟投資參與眾籌項(xiàng)目的行為在法律本質(zhì)上就是與開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)達(dá)成的投資合同)，退還投資款。

當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)有權(quán)根據(jù)眾籌時(shí)的約定來(lái)反駁或要求法院駁回跟投者解除合同的請(qǐng)求，但如果產(chǎn)生了大規(guī)模的集體訴訟，在當(dāng)前社會(huì)維穩(wěn)為重的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)將面臨更大的壓力。

雖然說(shuō)，在我國(guó)現(xiàn)行的行政立法層面，還尚未涉及到眾籌這類(lèi)的經(jīng)營(yíng)行為，但如果開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)在開(kāi)展項(xiàng)目眾籌過(guò)程中，出現(xiàn)某些違反現(xiàn)行法律法規(guī)的行為，但又尚未造成嚴(yán)重后果觸犯刑法的情況下，可能會(huì)面臨行政機(jī)關(guān)的行政處罰，在債券眾籌和實(shí)物眾籌中，虛假?gòu)V告宣傳、非法經(jīng)營(yíng)、非法集資這三種風(fēng)險(xiǎn)需要特別注意。

不論是對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，還是平臺(tái)，甚至是跟投者，債權(quán)眾籌項(xiàng)目最為嚴(yán)重的后果就是觸犯刑事法律，相關(guān)的責(zé)任人構(gòu)成犯罪，判處刑罰，而跟投者也可能因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目被納入刑事案件處理而導(dǎo)致投資本金的收回遙遙無(wú)期，蒙受巨大損失。就目前司法實(shí)踐已經(jīng)產(chǎn)生的案件來(lái)看，主要集中在非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪這兩類(lèi)刑事法律風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷(xiāo)售困境和資金壓力的情況下，不論是開(kāi)發(fā)商還是平臺(tái)，眾籌確實(shí)是一種募集資金和推廣營(yíng)銷(xiāo)的絕佳手段，但由于我國(guó)目前的立法框架下還未有明確的法律法規(guī)對(duì)眾籌進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，因此，開(kāi)發(fā)商和平臺(tái)都應(yīng)更加謹(jǐn)慎的參與其中，切忌企圖游走在法律空白處獲利，而眾多跟投者也應(yīng)更加理性的對(duì)待日益繁多和充滿(mǎn)誘惑的眾籌項(xiàng)目。

如果開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證前向投資者眾籌，則此種模式極有可能被認(rèn)定為一種無(wú)效行為或無(wú)效合同，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還可能面臨接受行政主管部門(mén)處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。