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寧波
將私人分享的財產出租侵權
[案情]
小區業主委員會聘請物業管理公司（以下簡稱a公司）負責小區物業管理工作。此后不久，a公司與B公司（以下簡稱B公司）簽訂了租賃協議。根據協議，甲公司將住宅樓頂租賃給乙公司安裝電信設備，乙公司將向甲公司支付年租金5萬元，很快，小區居民感到身體不適，出現頭痛、頭暈、惡心、失眠等癥狀。經調查，業主們發現，樓頂設置的電信設備，正是無線電輻射造成的上述危害。業主隨后將a公司和B公司起訴至法院，稱a公司只負責小區的物業管理，無權將屋頂出租給B公司，在樓頂設置電信設備也給小區居民的健康帶來危害。因此，提出請求：B公司拆除電信設備；a公司和B公司對業主的損失承擔連帶責任。面對訴訟，a公司辯稱，將屋頂出租給B公司設置電信設備，不僅沒有給業主造成任何損失，而且使業主少交物業管理費。業主沒有理由要求賠償。而B公司則辯稱：我公司并不知道a公司無權出租屋頂，屋頂是善意第三人，應該受到法律的保護。
[法律分析]
（1）A公司無權直接租用屋頂。物業管理合同屬于服務合同，在合同中沒有特別約定的情況下，公司不能取得該小區頂層的處置權。屋頂屬于建筑物的共有部分，所有人享有共有權。未經業主事先同意及業主事后批準，a公司無權租用大廈頂層。（2） B公司取得屋頂使用權不受法律保護。B公司在訴訟中稱，不知道a公司無權出租大廈頂層，故為善意第三人。這個借口無法成立。理由是：善意取得的標的僅限于動產物權，不動產物權不適用于善意取得。頂層屬于不動產，不能善意取得。屋頂屬于公共部分，是建筑物的組成部分之一，屬于附件。從犯不能與委托人分開轉讓，也不能善意取得。（3） B公司應對業主的人身傷害負責。居民健康損害的結果是由電信設備的無線電波輻射引起的。B公司應承擔消除損害和賠償損失的責任。a公司未經許可將大廈頂層出租給B公司，與B公司一起對業主健康造成損害，屬于共同侵權，應承擔連帶責任。經司法鑒定，結果表明該小區居民的癥狀是由B公司設置的電信設備的無線電波輻射所致，法院據此作出如下判決：
（1）a公司與B公司簽訂的屋頂租賃協議無效；
（2）B公司B限期拆除電信設備；
（3）B公司賠償業主醫療費共計1萬元；
（4）a公司對本判決第（2）項、第（3）項負連帶責任。根據《中華人民共和國民法通則》第七十一條的規定，財產所有權是指財產所有人對其財產依法享有占有、使用、受益和處分的權利。此外，根據建設部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，共有房屋未經共有人同意的，不得出租。因此，共有人擅自出租共有房屋的，應當依法確認與他人簽訂的租賃合同無效。
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