房地產(chǎn)開發(fā)過程第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的前期準(zhǔn)備工作，在報(bào)經(jīng)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)辦理土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)研究確定建設(shè)項(xiàng)目并提出報(bào)告，報(bào)告中應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，落實(shí)足夠的開發(fā)資金。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目行政許可程序一般分為六個(gè)階段：1）選址；2）總體規(guī)劃審查和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定；3）初步設(shè)計(jì)和施工圖審查；4） 規(guī)劃施工圖審查；5）施工申請(qǐng)；6）建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案。一、選址與定點(diǎn)階段。在這一階段，一般處理以下事項(xiàng)：

1。規(guī)劃委員會(huì)審查可行性研究報(bào)告，并立項(xiàng)。國(guó)土資源局審查土地利用總體規(guī)劃和供地方式。

3。

4。環(huán)境保護(hù)局辦理生產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)意見（表）。

5。文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建筑工程相關(guān)專業(yè)的內(nèi)容和范圍進(jìn)行復(fù)核。

6。規(guī)劃部負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目選址方案。在此階段，應(yīng)處理以下一般事項(xiàng)：

1。人民防空辦公室審查人民防空工程布局。

2。國(guó)土資源局進(jìn)行土地預(yù)審。

3。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建筑工程相關(guān)專業(yè)的內(nèi)容和范圍進(jìn)行復(fù)核。規(guī)劃部門審核總體規(guī)劃，簽發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃部門確定建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。在此階段，應(yīng)處理以下一般事項(xiàng)：

1。規(guī)劃部對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行評(píng)審。

2。公安消防支隊(duì)審查消防初步設(shè)計(jì)。

3。公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行復(fù)核。

4。人民防空辦公室審查人民防空初步設(shè)計(jì)。國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用預(yù)審。市有關(guān)部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等有關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7。建委下達(dá)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，審查初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件要求的落實(shí)情況。

8。建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策審查，并根據(jù)業(yè)主意見下發(fā)技術(shù)審查委托通知書。建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)出具的施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，簽發(fā)施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。在這一階段，應(yīng)處理下列一般事項(xiàng)：

1。公安消防隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2。人民防空辦公室進(jìn)行人民防空設(shè)施審查。建委、市有關(guān)部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局根據(jù)職責(zé)對(duì)相關(guān)專業(yè)的內(nèi)容和范圍進(jìn)行審核。規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行補(bǔ)充審批，建設(shè)單位繳納相關(guān)費(fèi)用后，頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）。本階段應(yīng)處理以下一般事項(xiàng)：

1。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)施工申請(qǐng)進(jìn)行登記。

2。施工方承攬工程，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)項(xiàng)目的施工隊(duì)伍由招標(biāo)確定，非招標(biāo)項(xiàng)目直接承包。

3。建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。本階段一般辦理以下事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)提交下列證明（復(fù)印件）和材料：

1。下列證明材料：

（1）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（3）根據(jù)商品房預(yù)售情況，開發(fā)建設(shè)投資占項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)載明該商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交房日期、預(yù)售總面積、交房后物業(yè)管理等內(nèi)容，并附該商品房的總體預(yù)售方案和分層方案。本階段應(yīng)處理以下一般事項(xiàng)：

1。建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行記錄審核。財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的管理費(fèi)和經(jīng)費(fèi)進(jìn)行核定和驗(yàn)收。規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防隊(duì)、園林局等需要參加驗(yàn)收的部門，應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收依照法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門的驗(yàn)收情況，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（原件）。建設(shè)委員會(huì)根據(jù)各部門驗(yàn)收審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，頒發(fā)《建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案證書》；對(duì)不符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，予以退回并要求整改在一段時(shí)間內(nèi)。第三部分是不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)登記的初始階段。開發(fā)商應(yīng)提交下列材料：

（1）申請(qǐng)表；

（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（3）土地使用證或土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（六）施工許可證；（七）房屋竣工驗(yàn)收資料；（八）房屋測(cè)繪成果；（九）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

在上述階段，各地根據(jù)實(shí)際情況，需要增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)和時(shí)限將有所不同。每道工序的加工時(shí)間大多在15天以內(nèi)，一般在7天以內(nèi)。由于所需費(fèi)用中有相當(dāng)一部分是當(dāng)?shù)刭M(fèi)用，因此不再詳細(xì)列出。而且，與房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)相比，行政審批收費(fèi)可以忽略不計(jì)。如果您在這個(gè)過程中需要律師的幫助，請(qǐng)撥打律師熱線。你知道嗎