從法律上講，小產權房不是商品房，不能出售。這類房屋的所謂“產權證”，并不具有商品房產權證的法律效力。國家征地拆遷或村委會改造，因缺乏國家承認的合法產權，買受人只有房屋使用權。另外，由于小產權房風險巨大，建議您慎重選擇和購買，國家也明確禁止購買小產權房。

買受人與開發商簽訂合同并支付房價后，如果有關部門對農村產權房建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至被迫拆除。所以結果就是購房者只能向開發商索要購房款，而購房者可能會面臨無法獲得房子的尷尬局面，同時也無法及時索要購房款。另外，在購房后國家征地拆遷的情況下，由于農村產權房沒有國家承認的合法產權，買受人不是合法的產權人，因此很可能無法獲得該產權的拆遷補償，而以拆遷補償為準與產權補償相比，實際使用權可以忽略不計。小產權房抵押貸款是指借款人在尋找正規貸款公司對小產權房進行抵押時的短期貸款周轉量。眾所周知，由于小產權房不能上市，他們不能申請銀行貸款。而且，貸款由擔保公司擔保，風險相對較高。因此，小產權房的利息相對較高。小產權房有風險嗎？“小產權房”并不是一個法律概念，它只是社會實踐中形成的一種習慣稱謂。目前，所謂“小產權房”，又稱“鄉鎮產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家發放的房產。因此，“小產權”實際上是“農村產權”和“集體產權”，并不真正構成嚴格法律意義上的產權。更直白地說，“小產權房”是一些村集體組織或開發商以新農村建設的名義出售的、建在集體土地上的房屋，或農民自建的“商品房”。“五證”是消費者取得房產證的前提條件。包括城中村改造在內的房地產項目，無“五證”不能辦理房地產證。雖然“小產權房”頗受歡迎，但不少業內人士認為“小產權房”存在諸多風險。最大的問題是沒有產權，不受法律保護。陜西省房地產研究會會長王旭談了自己對“小產權房”的看法。一是沒有房產證。

這種住房建在集體土地上，不允許對外銷售，也沒有法律保障。也就是說，買這樣的房子拿不到國家頒發的房產證。這是由國家法律和土地使用性質決定的。二是拆遷補償難。除了無法申請房產證外，那些“廉價房”實際上是超出政府規定范圍的違法建筑。如果與國家規劃相沖突，很可能被拆遷，業主也不會得到拆遷補償。三是房屋質量難以保證。沒有人監督房子的質量。一些開發商為了賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這種房子一般由土地所在的村莊開發。除了房屋的質量和房屋的售后保修外，入住后在物業管理方面也很容易出現問題。四是配套設施不完善。而且，以后一旦發生糾紛，可能連水電都沒有。第五，遺贈也很麻煩。

由于產權的缺失，將來繼承會有很多麻煩。以新農村建設和舊村改造為名，是目前常見的“小產權房”運作模式，具有打擦邊球的性質。

一位業內人士也透露，由于沒有相關手續，房價普遍很低，一些開發商正在“換位”。一旦清盤，他們就無法履行承諾，立即離開，許多后續的麻煩都留給了買家。你知道嗎