根據我國《物權法》的規定，未取得土地使用權的土地不能抵押，因此開發商應先取得土地使用權，然后才能申請抵押，而不是先抵押再申請土地使用證。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十條的規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）通過招標、拍賣、公開征求意見等方式取得的荒地等土地承包經營權；（四）生產設備、原材料、半成品、制品；（五）在建建筑物、船舶、航空器；（六）運輸工具；（5）（7） 法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。第一百八十四條下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但依法可以抵押的除外；（三）教育設施，學校、幼兒園、醫院等事業單位、社會團體以公益為目的的醫療衛生設施和其他公益性設施；

（四）所有權、使用權不清或者有爭議的財產；

（五）查封財產，（六）法律、行政法規規定不能抵押的其他財產。土地使用權抵押的前提。抵押人是土地使用權人。也就是說，土地抵押合同的抵押人必須有抵押土地的使用權，沒有土地使用權的人不能抵押土地使用權。抵押的土地使用權通常是有償取得的。劃撥取得的土地使用權，符合下列條件，并經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準的，劃撥的土地使用權和地上建筑物、其他附著物的所有權可以抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）持有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物及其他附著物的合法產權證書；（四）依法簽訂土地使用權出讓合同，并向當地市縣人民政府繳納土地使用權出讓金，或者以租金收入支付土地使用權出讓金。土地使用權抵押合同不得違反國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。土地使用權抵押時，地上建筑物和其他附著物也應當抵押。地上建筑物和其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也抵押。抵押人不得喪失土地使用權。土地使用權因使用期限屆滿或者國家依法收回而不存在的，不得抵押。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同，并按照規定辦理抵押登記。

以上知識是對相關法律問題的解答。根據我國物權法的規定，未取得土地使用權的土地不能抵押，因此開發商應先取得土地使用權，再申請抵押，不得抵押后再辦理土地使用證。如果您需要法律幫助，歡迎來到律霸進行法律咨詢。你知道嗎