首先，不履行合同違背誠實信用原則。誠實信用是一切民事法律行為的基礎(chǔ)，被稱為民法的“帝王原則”。它要求簽訂合同時誠實守信，簽訂合同后守信自覺履行。因此，無論是開發(fā)商還是購房者都應(yīng)該誠實。其次，買受人不履行合同，無權(quán)依法解除合同。解除合同有協(xié)議解除和法律解除兩種方式。此處不再存在協(xié)議終止。我們只能看法律上的終止能否適用。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)的；（二）在履行期限屆滿前，一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表明不履行主債務(wù)的；（三）一方當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的；

（4）一方當(dāng)事人遲延履行義務(wù)或者其他違約行為，致使合同目的無法實現(xiàn)的；

（5）法律規(guī)定的其他情形。”。看來，購房者可以利用第（二）、（三）、（四）項使其符合規(guī)定的外觀條件，但關(guān)鍵是根據(jù)民法理論和《中華人民共和國合同法解釋（二）、（三）、（四）》，解除權(quán)完全屬于守約方。因此，即使買方不履行合同，他也無權(quán)適用法定解除條件。再次，可以履行的合同應(yīng)當(dāng)在違約后繼續(xù)履行。在法學(xué)理論上，違約行為按其是否履行可分為不履行和不當(dāng)履行。不履行合同包括拒絕履行和不能履行。一方可以履行但不履行的，另一方可以選擇繼續(xù)履行或者終止合同，不履行的一方無權(quán)違約。最后，即使合同終止，損失也應(yīng)得到賠償。

當(dāng)事人以約定違約金過高為由要求減輕違約金的，按照違約金超過造成損失30%的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減輕違約金；當(dāng)事人以約定違約金低于造成損失為由要求加重違約金的，違約金數(shù)額根據(jù)違約造成的損失確定。從法律角度看，如果違約金低于合同終止后開發(fā)商的損失，開發(fā)商可以要求增加，損失包括合同履行后可以獲得的利益，即，合同解除前后房屋款的差額。可見，即使合同終止，買方也要賠償相當(dāng)于開發(fā)商的損失。法律規(guī)定的退房情況：根據(jù)我國法律，房屋買賣合同成立，一經(jīng)簽訂即生效。依法成立的合同受法律保護(hù)，對當(dāng)事人具有法律約束力。也就是說，合同當(dāng)事人具備條件，內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，房屋買賣合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定充分履行合同義務(wù)，任何一方不得擅自變更或終止合同。

可見，購房合同簽訂后，除買賣雙方協(xié)商一致可以退房外，一般不能隨意退房，除非符合法律規(guī)定的特殊情況。根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，購房人因開發(fā)商違約而解除購房合同，并要求開發(fā)商退房還款。可要求退房的具體情況如下：

根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定（1）除非買賣雙方另有約定，開發(fā)商逾期交房，經(jīng)買受人催告，在合理期限內(nèi)三個月內(nèi)仍不交房的，買受人有權(quán)解除合同。同樣，如果買受人遲遲不支付購房款，并在催交后三個月的合理期限內(nèi)仍未支付，開發(fā)商也有權(quán)解除合同。如果購房者在開發(fā)商延遲交房后給予3個月的寬限期，開發(fā)商仍不能交房，購房者可以退房，要求開發(fā)商賠償損失。（2） 房屋買賣合同簽訂后，開發(fā)商將房屋出售給第三方。

房屋買賣合同成立后，開發(fā)商將同一房屋出售給他人，這不僅是對第三人的欺詐，也是對買受人權(quán)益的侵犯。因此，法律賦予買受人解除合同的權(quán)利，并可以要求開發(fā)商賠償損失，以保護(hù)自己的權(quán)益。（3）開發(fā)商沒有告訴買方把房子抵押給第三人。

購房合同簽訂后，開發(fā)商不告知購房人將房屋抵押給第三人，這使得購房人所購房屋隨時有被出售或拍賣的危險。如果開發(fā)商無法向第三人履行債務(wù)，第三人將屬于購房者的房屋拍賣，造成購房者空置。因此，在這種情況下，法律允許買受人解除房屋買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。當(dāng)然，如果買受人同意出賣人設(shè)定抵押權(quán)，自愿承擔(dān)風(fēng)險除外。（四）面積誤差率絕對值超過3%

開發(fā)商交付的房屋建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致的，合同有約定的，按約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差率的絕對值小于3%，買方不得按照合同約定的價格要求終止合同。但面積誤差率絕對值超過3%的，購房者可以要求解除合同，開發(fā)商必須退還已付購房款和利息。（5） 無法申請所有權(quán)證書。

商品房預(yù)售合同在購房時簽訂，房屋交付后才能辦理房產(chǎn)證。如果由于開發(fā)商的原因，如開發(fā)商沒有辦理必要的手續(xù)，房屋交付后無法辦理房產(chǎn)證，那么購房者可以要求開發(fā)商退房并承擔(dān)損失賠償。（6） 房子的質(zhì)量不合格。

買受人在收到房屋時發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能使用，或者交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買方有權(quán)要求終止合同并賠償損失。因房屋質(zhì)量不合格終止合同的，由有資質(zhì)的鑒定部門對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，確認(rèn)房屋質(zhì)量是否合格。

如果開發(fā)商因商品房降價需要退房，但不知如何是好，可以在網(wǎng)上向律師咨詢。你知道嗎