房屋權(quán)利分為土地和房屋兩部分。土地的性質(zhì)有國家所有制（城市土地）和集體所有制（農(nóng)村土地）。所有權(quán)的標志就是我們通常所說的房產(chǎn)證。

最常見的糾紛來自有限產(chǎn)權(quán)，如經(jīng)濟適用房、拆遷安置房，以及非產(chǎn)權(quán)，包括公房、宅基地等小產(chǎn)權(quán)房。

經(jīng)濟適用房5年內(nèi)不能上市交易，部分安置房3年內(nèi)不能上市交易，而公房只有出租權(quán)，沒有所有權(quán)。建在農(nóng)村宅基地上的房屋只能在村集體內(nèi)買賣。

在上述房屋交易中，只有簽訂合同，房屋本身交付使用，但無法完成過戶登記。這樣，賣方的風險小，買方的風險大。一旦房價飆升，賣方將起訴買方確認買賣合同無效，然后要求退房。大多數(shù)這樣的訴訟都能得到法院的支持。二是夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋，出賣人無權(quán)處分。多數(shù)情況下，房產(chǎn)證上只有夫妻倆的名字。夫妻一方未經(jīng)另一方同意將房屋出售的，無權(quán)處分。

沒有處分權(quán)的合同是效力未定的合同。對方承認的，無效；拒不承認的，無效。

有幾種常見的未經(jīng)授權(quán)的處罰案例：

1。父母為子女賣房，房價就會上漲。夫妻出售房屋時，只有一方簽訂合同，不出具另一方的委托書，房價上漲。夫妻離婚時，一方偷偷賣房，如果房價上漲，就會導致各種借口阻礙交易繼續(xù)，如“對方在國外”、“子女出差”、“對方在外地”、“離婚”。此時，作為買家，他面臨著進退兩難的境地。押金在賣方手里。他可能付了一大筆房款，還了抵押貸款。繼續(xù)交易，可能不是出于好意，拿不到房子。如果終止交易，您可能無法收回定金和首付，您可能會失去房價上漲的差價。三是購房者沒有購房資格。中介承諾繳納社保，可以取得房屋資格，行為違法，但也不可行，自2012年6月15日起，上海市區(qū)縣交易中心已停止了戶籍在社保領(lǐng)域的房產(chǎn)過戶。如果買方輕信中介的承諾，賣方無需支付違約金即可解除合同。第四，無法處理按揭糾紛。因為不是每個按揭申請都能順利辦理，剛需購房的購房者都與開發(fā)商簽訂了購房合同，交了定金或首付，但按揭貸款卻無法辦理。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款，未履行的因一方原因訂立商品房擔保貸款合同，致使商品房買賣合同無法繼續(xù)履行的，對另一方進行處罰，可以要求解除合同并賠償損失。當事人因不可歸責于當事人的原因不能訂立商品房擔保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，可以請求解除合同，出賣人應當將購房款本金及其利息、押金退還買受人。

不能歸咎于雙方的主要原因是政策因素，如國家貸款政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場調(diào)控、銀行貸款規(guī)模限制等相關(guān)原因。如果發(fā)生這種情況，買方也可以要求終止合同，退還定金。

但如果是由于買方自身原因，如買方提供的資料不完整，或買方缺乏償還能力，銀行審查認為買方不符合貸款條件，不發(fā)放貸款，導致貸款合同無法簽訂。如果買方想終止已訂立的采購合同，法院一般不予支持。相對而言，二手房的質(zhì)量問題與商品房差不多，但比商品房少。因為業(yè)主購買商品房時，房子可能還沒有完工，這并不能給業(yè)主提前查看房屋狀況的機會，但二手房并不存在這樣的問題。質(zhì)量問題的主人只要稍微了解一下就可以檢查質(zhì)量。但二手房的質(zhì)量問題不容忽視，如采光、通風、噪音、漏水、裂縫等問題，可能是原業(yè)主賣房的主要因素。

另外，二手房也存在一些商品房沒有的質(zhì)量問題，比如二手房可能是一個惡性的房子。有關(guān)兇宅問題的詳細情況，請參閱黃偉清律師關(guān)于兇宅問題的論述。房屋不能交付糾紛購買二手房會遇到一個可能的問題，即房屋中有租戶。買受人購買的房屋可能不是業(yè)主自己的住所，而是業(yè)主將房屋出租給他人的。在這種情況下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。也就是說，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買房屋的權(quán)利，業(yè)主必須將交易意向告知承租人，買賣雙方才能生效。如果承租人愿意購買，他將比買受人有優(yōu)先購買權(quán)，而不是以簽訂買賣合同的順序為依據(jù)。

另一個問題是，出售并不違反租約。也就是說，即使承租人不反對原業(yè)主出售房屋，他也有權(quán)按照租賃合同繼續(xù)居住。買受人購房時，既不能與承租人解除合同，也不能將承租人趕走搬入。

在其他情況下，可能是債務人擁有房屋，親戚朋友由于各種原因不愿搬走，導致無法交付。第七，定金糾紛是二手房交易中涉及最多、最復雜的糾紛。

押金最重要的兩個要素是，押金應以書面形式書寫，而押金應實際交付。

認購金、定金、預付款等字樣與定金字樣不具有同等法律約束力，除非有詳細說明。保證金一般不超過合同總價的20%，超出部分無效。

最常見的定金糾紛是由于價格變動或其他因素，一方當事人不愿進行交易，不愿承擔相應的違約責任。

尋求法律服務有六個目的：

1。幫助不想繼續(xù)履行合同的買方取回定金。

2。幫助不想繼續(xù)履行合同的賣方不退還定金或少退還定金。當出賣人不想繼續(xù)履行合同時，幫助買受人繼續(xù)購房。當買受人不愿繼續(xù)履行合同時，幫助出賣人順利出售房屋。協(xié)助買方追究賣方的違約責任，如雙倍返還定金、賠償中介費和差價等。因此，買受人往往與中介串通，以避免損害合同價款，并希望通過中介避免損害合同價款。房屋買賣合同約定出賣人賬戶遷出、買受人賬戶遷入的，出賣人拒絕遷出的，構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。如果合同中沒有這樣的約定，將對買方構(gòu)成負擔。根據(jù)法律規(guī)定，戶口屬于公安部門，屬于行政權(quán)力范圍。法院一般不受理涉及戶口的訴訟。即使出現(xiàn)這樣的糾紛，也不可能直接向法院起訴，要求房東轉(zhuǎn)賬。原房屋所有人不同意自動遷出戶口的，公安機關(guān)不能強行遷出原房屋所有人的戶口。一般業(yè)主認為，買房時需要找中介，因為中介公司提供的是正規(guī)服務，其中應該包括驗房