（1） 目前，房地產中介機構通過中介機構進行房屋銷售，容易出現(xiàn)法律風險。其中，較為常見的法律問題有：

1。交易主體的風險。交易主體風險一般是指房屋買賣或者租賃合同主體缺乏必要的法律要件，即出賣人不是房屋所有權人或者未取得房屋所有權人的有效授權。

對于不同的房地產業(yè)主來說，他們在房地產市場上進行交易的動機是不同的。有人想以小房子換大房子，有人想低價買高價賣，有人是因為法律糾紛或債務危機，有人是因為婚姻或家庭糾紛。比如，夫妻一方擅自處分夫妻所有的房屋；房產共有人未經(jīng)其他共有人同意將房屋出售；職工未告知單位就將單位所有的公房出售等等。一般來說，合同的效力是確定的，或者合同直接無效。

購房人出于對中介機構專業(yè)人員的信任和信賴，委托中介機構購房。因此，房地產中介機構應嚴格審查交易主體是否合法。中介機構不履行審查義務，致使合同無效，給交易一方造成損失的，應當承擔相應責任。

2。

交易標的是用于交易的房屋，中介機構應當調查房屋的相關情況。有下列情形之一的，中介機構應當告知交易標的不能轉讓：（一）交易標的為違法建筑或者已列入拆遷范圍的；②房屋權屬發(fā)生糾紛或者房屋已出租給他人的，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵犯承租人優(yōu)先購買權的；③未經(jīng)抵押權人書面同意，房屋已經(jīng)抵押、轉讓的；依法查封或者以其他形式依法予以限制的；④房屋存在嚴重質量缺陷的交易房屋等

房地產經(jīng)紀機構知悉房屋上述情況，不履行告知義務，給合同一方（一般是買受人）造成損失的，應當承擔賠償責任。當然，如果委托人（一般是出賣人）故意隱瞞制造假證，給房產中介造成經(jīng)濟損失的，委托人應當承擔相應的賠償責任。

3。交易合同和程序的風險。住房屬于不動產，其交易規(guī)則不同于一般動產。房屋產權及相關權利的發(fā)生、變更，需要向政府有關部門辦理登記。出賣人只將房屋交付買受人使用，并不意味著房屋權屬發(fā)生變化會產生法律后果。買賣雙方應繳納相關稅費并辦理產權過戶手續(xù)，由房地產管理部門出具過戶并出具產權證。

但是，在房屋交易過程中，如果雙方對交付時間和支付期限的約定不明確，導致糾紛，必然會損害一方的權益。為保證交易目的的順利實現(xiàn)，房地產中介還應提示雙方就交房時間、付款方式等條款作出明確約定。這樣做的目的是讓房地產中介避免不必要的風險和損失。

如何防范上述法律風險，關鍵是在交易前對房屋產權有一個透徹的了解，并注意與委托人簽訂房屋買賣合同及委托代理、獨家代理等相關合同。同時，為避免給委托人造成損失，還應仔細查驗房屋的產權證，是否有權利限制等，如果中介不履行仔細查驗義務，造成業(yè)主或買受人的損失，房地產中介機構應當承擔賠償責任。你知道嗎