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寧波
如果賣方違約導(dǎo)致購房失敗，賣方又如何承擔(dān)違約責(zé)任
在涉及房地產(chǎn)市場新政的房屋買賣糾紛中，出賣人如有違約行為，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。賣方違約可分為一般違約和導(dǎo)致買方遭遇監(jiān)管政策的違約。前者可以按合同辦理，后者則比較復(fù)雜。目前實(shí)踐中有三個(gè)典型案例：一是有備案義務(wù)的開發(fā)商遲遲不履行合同備案手續(xù)；二是有過戶義務(wù)的二手房出賣人遲遲不履行過戶手續(xù)由于“限購令”的限制，導(dǎo)致買受人無法過戶；三是出賣人未能完全履行貸款申請的配合義務(wù)，導(dǎo)致本可以在政策出臺(tái)前獲得貸款的買受人無法過戶。上述三類情形應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待：
第一類屬于賣方違約，與合同終止有直接因果關(guān)系，故可以適用違約責(zé)任。應(yīng)當(dāng)指出的是，雖然賣方構(gòu)成違約，但在簽訂合同時(shí)不能完全預(yù)見這種違約的后果。畢竟，合同備案只是開發(fā)商在交易習(xí)慣中的附隨義務(wù)。因此，對買受人實(shí)際損失的認(rèn)定應(yīng)以合同法的“可預(yù)見”原則為限度。買受人要求申請違約金解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣人提出減少違約金的請求。通過將約定的違約金與實(shí)際損失進(jìn)行比較，建議定金數(shù)額加倍；
對于第二種情況，轉(zhuǎn)讓義務(wù)的履行屬于出賣人的主要義務(wù)。買受人因出賣人未及時(shí)履行義務(wù)而遭遇“限購令”的，屬于出賣人根本違約。支持買方解除合同，賣方應(yīng)承擔(dān)遲延履行和終止合同的責(zé)任；
對于第三種情況，雖然賣方的違約行為與貸款沒有直接因果關(guān)系，借款與合同終止沒有直接因果關(guān)系，故不適用違約責(zé)任。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)買方有權(quán)終止合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。你知道嗎
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