浙江省一位三線城市的官員在接受《21世紀經濟報道》采訪時表示，2013年以來，當地房地產市場的投資熱降溫，地方財政捉襟見肘。政府曾要求房地產企業在“未來三年”內墊付相關稅費以救急。如今，由于企業沒錢，“預繳稅款”的局面不再出現。

在經濟增長和“房地產依賴”轉變的背景下，房地產市場的“去庫存”正在從市場行為轉變為政治任務。春節前后，不少地方出臺房地產市場政策，采取信貸杠桿、稅收減免、優化結算、房價補貼、政府回購等形式“去庫存”。很多地方都制定了具體的任務和目標，江西省出臺的政策甚至包括了對地方政府的“問責”規定。

在我國城市化進程中，房地產不僅是一項民生工程，而且與地方經濟、土地財政、金融體系息息相關。因此，在地方政府看來，樓市的“去庫存”可以說是一件非常重要的事情，而“上鋼在線”是無法解決的。但現實并不樂觀。**據證券統計，目前全國房地產庫存量接近98.3億平方米，去資本化周期接近10年。多數受訪者認為，這主要是前幾年“房地產經濟”的必然結果。在當前寬松的信貸環境下，房地產市場也將迎來一輪交易熱潮，但在市場結構日益分化的情況下，市場仍存在較大風險。

去庫存已經成為一項“政治任務”

這一輪地方政府出臺去庫存政策，始于去年12月召開的中央經濟工作會議。上述會議指出，2016年結構性改革要重點抓好五大工作，“解決房地產庫存”就是其中之一。

此后，全國多個省份公開表態“去庫存”。截至目前，江西、內蒙古、福建、重慶已以省級政府名義下發文件。此外，不少城市還分別出臺了相關政策。具體的政策措施，包括加大信貸杠桿、稅收減免、優化結算、房價補貼、政府回購等諸多方面，政府讓利的跡象明顯。四川眉山直接補貼房價，給符合條件的購房者500元/平方米。

一些地方還制定了具體的“去庫存”目標。安徽省、湖南省明確今年棚改貨幣化安置比例不低于50%；**東營市強調，2016年全市要實現5.5萬農業轉移人口市民化，城鄉居民1.9萬人全面市民化。江西省下發的文件中明確指出，“要加強檢查考核，對未履行去庫存穩定市場主體責任、效果不明顯的市縣進行約談問責?！薄＿@也是第一個將“去庫存”變成政治任務的省份。在我國房地產調控史上，實行問責聯動，只有兩大先例：2010年至2012年，住房和城鄉建設部連續三年與地方政府簽訂《保障性住房目標責任書》，就保障性住房建設規模和開工時間達成協議。如果不能有效完成，主要領導將受到行政處分，甚至降職、撤職的處罰也很嚴厲。

2013年2月，“新國五條”要求各地制定住房價格控制目標，對未完成上述目標的城市也要問責。

“把‘去庫存’提高到政治層面，說明房地產庫存壓力對地方經濟影響很大?！?*首席房地產分析師表示，與上述兩種情況不同，這是地方政府落實問責的舉措，這進一步說明了問題的嚴重性。

低估庫存

在一些機構的分析中，單是庫存規模就超出了很多人的想象。根據截至去年10月的數據分析，房地產業實際庫存約98.3億平方米。分為三部分：待售商品房6.86億平方米，尚未開工企業拿地42.3億平方米，在建商品房庫存49.1億平方米。

其中，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比在280%以上，太原、濟南、連云港的供需比在180%以上，是庫存過剩的“重災區”。

該機構指出，以過去5年年均11.5億平方米的銷售速度，在沒有新增供應的情況下，需要8.5年才能完成所有的去城市化。考慮到未來幾年銷售面積可能回落到每年10億平方米，相應的去城市化周期約為9.8年。

這部分庫存對當地經濟的影響不可小覷。在不少業內人士看來，供大于求的結果是企業拿地積極性下降，直接影響地方財政收入。據統計局統計，2015年全國房地產企業購地面積下降31.7%，土地成交價格下降23.9%。

浙江省一位三線城市的官員在接受《21世紀經濟報道》采訪時表示，2013年以來，當地房地產市場的投資熱降溫，地方財政捉襟見肘。政府曾要求房地產企業在“未來三年”內墊付相關稅費以救急。如今，由于企業沒錢，“預繳稅款”的局面不再出現。

2015年10月，一家外國房地產公司因資不抵債而破產。老板選擇在辦理破產清算手續前逃跑，將大量壞賬留給當地銀行。春節期間，一些業主要求政府退房，但問題一直沒有解決?！斗康禺a經濟》總結了近幾年來許多城市的發展模式。在經濟轉型乏力的情況下，房地產市場的降溫更是雪上加霜。因此，以去庫存為基礎的“房地產保衛戰”顯得尤為重要。實際上，與中央經濟工作會議確定的基調相比，地方政府對市場的感知更早。2013年下半年，魯西南某市因市場嚴重過剩，暫停新區土地供應，將賣房任務攤派給公務員。在行政力量的干預下，類似的情況有望發生。在多數受訪者看來，隨著“房地產保衛戰”的打響，未來將有更多城市出臺相關政策。張煒認為，這些政策將繼續以“組合拳”的形式推出，其手段很難超出現有范圍，但其執行力度肯定會加大。

有分析指出，未來甚至不排除中央出臺相關稅收和信貸新政策，這將繼續給房地產市場帶來利好。2月17日，央行、住房和城鄉建設部、財政部上調公積金存款利率，被視為刺激交易的政策。

在寬松的信貸環境下，這些政策“組合拳”可能會起到一定的作用。

根據央行數據，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬億元，單月創歷史新高，同比增加1.04萬億元。其中，家庭貸款增加6075億元，其中短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元。從以往的經驗來看，房地產市場的走勢與信貸環境直接相關。央行罕見的大規?！胺潘?，無疑將刺激市場成交和房價。但他也提醒說，這種“放水”可能出現“先松后緊”的情況。一旦下半年出現收縮，可能會導致整個市場的調整。

目前一線城市地價、房價不斷上漲，甚至超過居民購買力。因此，戰爭是值得的