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寧波
房屋違約案例分析
為了改善家里的生活條件，翟女士于2016年2月與高先生簽訂了房屋買賣合同，以448萬元的價格在海淀區清河清源里社區購買了一套房屋。簽約當天，她向高先生支付了30萬元定金和12萬元中介費。然而，在簽訂合同一個月后，高先生卻以未征得妻子同意出售房屋為由反悔。由于雙方協商未果，翟女士向法院起訴，請求法院終止雙方的買賣合同，并要求對方支付合同總價20%的違約金89萬元、中介費等相應損失。法庭上，高先生不同意翟女士的說法。他說房子是他和妻子的共同財產。后來，因為妻子不同意賣房子，他們簽訂的合同應該被認為是無效的。”既然合同無效，我就不應該支付違約金和中介費。
海淀法院經審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，應當合法有效。但高先生并未取得房屋所有權，導致房屋無法轉讓，存在違約行為。在本案中，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同約定支付違約金和中介費，具有事實和法律依據。最后，法院判決撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同，判令高先生返還定金30萬元，并賠償翟女士違約金89萬元和中介費12萬元。
法官建議：在對方反悔的情況下，法官表示，當買受人因出賣人違約而拒絕出售房屋時，可以根據自己的情況選擇要求出賣人繼續履行或者解除合同，并要求出賣人賠償損失。根據《合同法》，當事人可以約定一方違約時，應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，法院將根據案件情況確定違約金數額。
以翟女士為例，由于出賣人拒絕出售房屋的時期正是房價上漲時期，買受人不能按合同價格購買房屋，將造成房價差價損失。至于涉案房屋的價格，由于出賣人確認房屋現值為600萬元，可以確認房屋差價損失至少152萬元，而雙方約定的違約金為89.6萬元，這并不比實際損失高多少。最后，法院駁回了雙方增加或減少違約金數額的申請，認定違約金數額為89.6萬元。由于中介費的賠償方式在合同中另行規定，法院判決賣方按合同約定支付中介費12萬元。但是，有幾種特殊情況使合同無法繼續履行，買方要求繼續履行合同的請求不能得到法院的支持。比如，簽訂房屋買賣合同的出賣人未取得房屋的全部所有權，房屋所有人不同意出售房屋的，房屋所有權不能轉讓，或者房屋被查封、抵押等，不能拆除，導致房屋不能轉讓。（來源：北京晨報）
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簡介:
張達鴻律師，中華人民共和國注冊律師、中華律師協會會員、廣州律師協會會員，現任廣東安國律師事務所專職律師，從事法律工作近十年，具有豐富的訴訟和非訴的經驗。擅長處理勞動爭議、交通事故、合同糾紛、房產糾紛、婚姻家庭、公司股權并購及各類刑事案件。自執業以來，承辦過包括刑事、民事、經濟合同、勞動爭議在內的各類典型案件，同時兼任多家企業常年法律顧問。經辦的刑事案件中，有多人被取保候審或被宣告緩刑;在經濟合同事務以及債權債務方面，從事法律成功的為當事人追回多催不還的欠款以及貨款;在勞動工傷方面，為勞動者追回拖欠的工資、加班費、經濟補償金、賠償金，工傷事故方面，抓住關鍵點，成功為當事人申請認定為工傷，實現勞動者的權益最大化。
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