趙先生：我是通過朋友認識賣家的，因為我想交1萬元定金買房子。后來我提出要看房產證，但賣房人說要作為抵押。我覺得上當了，準備放棄購房，又想退還定金，但賣家不同意，想問我該怎么辦？

回復：趙先生這種購房行為屬于私下交易，交定金只做口頭約定，沒有書面約定，口頭約定不具有法律效力，所以沒有法律保護，所以沒有法律保護這筆錢趙先生也應該和賣家協商。事實上，二手房私下交易引發的矛盾和糾紛遠不止這些。因此，消費者應強化法律觀念和自我保護意識，用法律手段保護自己的合法權益。

買房時要慎重交定金

在與開發商簽訂認購合同時，有的買房人會向開發商交一定數額的定金，但在不想買房時卻因對價不高而拒絕退還定金，向開發商索要定金以及其他原因。

在實際操作中，開發商和購房人將通過簽訂認購、訂購、預定合同的方式接受購房人的定金，作為簽訂商品房買賣合同的擔保。因一方當事人原因未訂立《商品房買賣合同》的，應當按照定金法的規定處理，即買受人無故不訂立合同的，開發商有權不退還定金；開發商不訂立合同的，應當依法處理雙倍返還定金給買受人；因不可歸責于雙方的原因不能簽訂商品房買賣合同的，開發商應當將定金返還買受人。

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商品房買賣合同簽訂后，開發商將房屋抵押給第三人而不通知買受人；商品房買賣合同簽訂后，開發商將房屋出售給第三人；開發商遲延交付房屋或者買受人遲延支付房屋款的經催告后三個月內未履行的，一方要求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外；交付房屋面積與合同約定面積誤差比的絕對值大于3%；房屋權屬登記期限屆滿一年以上，因開發商原因，購房人不能辦理房屋權屬登記的。

購房定金注意事項專家提醒：購房者在簽訂商品房買賣合同前，應仔細閱讀并充分了解擬簽訂的商品房買賣合同及補充協議。俗話說，安居樂業。買房對普通市民來說是件大事。買房時，我們應該注意哪些細節？如何防范風險？當問題出現時，如何處理？**金城通達律師事務所沈陽分所律師姚亮為沈陽市民“公房班”提供了一些提示。

補充協議應平等協商

人們在買房并與開發商簽訂商品房買賣合同時，往往被開發商要求簽訂補充文本。有些條款顯然對開發商有利，但又不允許修改，這讓購房者左右為難。根據《中華人民共和國合同法》，買賣雙方簽訂的合同或補充協議，應當以雙方的平等地位、雙方的真實意愿以及雙方協商達成的內容為基礎。因此，沒有法律依據的開發商起草的買賣合同補充文本不能修改。

買受人認為開發商提供的商品房買賣合同及補充協議不合理，可以與開發商協商，要求改正。買受人與開發商不能達成協議的，買受人有權拒絕簽訂商品房買賣合同或者補充協議。

特別提醒：在簽訂商品房買賣合同前，應要求開發商提前向買受人提供所有需要簽訂的商品房買賣合同及補充協議，買受人應閱讀并充分理解商品房買賣合同及補充協議待簽署協議。一些市民在購房時與開發商簽訂了認購協議，還支付了部分房價。這份紙質協議書是否具有商品房買賣合同的效力，購房者常常疑惑。

現實中，有大量購房者和開發商只簽訂商品房認購、下單、預訂等協議。這些協議是否具有商品房買賣合同效力，主要取決于這些認購、訂購、預定等協議是否具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，以及開發商是否按約定收到購房款。符合上述條件的，該協議認定為商品房買賣合同。

一般商品房買賣合同通常應當有以下合同內容：當事人的姓名、住所；商品房的基本情況；商品房的銷售方式；商品房價格和總價的確定方法，支付方式及支付時間；交付條件及日期；裝修及設備標準承諾；支付方式及時間；供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎設施及公共設施的交付承諾及相關權責；公共配套房屋產權歸屬；面積差異處理辦法；產權登記有關事項；爭議解決辦法；違約責任；雙方約定的其他事項。你知道嗎