如何防范商品房虛假廣告：目前一些開發(fā)商的宣傳不實(shí)，不少購房者首先從廣告中了解到房屋的大致情況。但你不能把廣告等同于商品房合同。如果你關(guān)心廣告和開發(fā)商的口頭承諾，也就是說你對廣告的某個(gè)方面感興趣，你必須在合同的補(bǔ)充協(xié)議中注明，任何違約行為都應(yīng)該在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。如果是現(xiàn)房，可以通過實(shí)地調(diào)查來鑒定房屋的真?zhèn)巍?/P>

如何審核房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)持“一證”、“五證”。“一證”和“五證”是什么。“五證”是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。因此，購房者在購房前，應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)部門了解上述情況，或要求開發(fā)商出示相關(guān)證明。“五證”的目的是什么。我國《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或者集體所有，只有國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。集體土地使用權(quán)只有通過國家征收成為國有土地使用權(quán)，才能取得房產(chǎn)證。房屋可以正常轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。取得國有土地使用權(quán)，必須向國家繳納土地出讓金。開發(fā)商往往因資金不足等原因無法獲得土地使用權(quán)。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位使用土地和建設(shè)工程的法律文件。沒有這“兩證”，就屬于違法用地，其工程建筑屬于違法建筑，因此不可能取得房地產(chǎn)權(quán)證（房地產(chǎn)證）。《建設(shè)工程開工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程建設(shè)的合法憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。未取得施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目，屬于違法建設(shè)，不受法律保護(hù)。《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是商品房銷售或者預(yù)售的憑證。沒有這個(gè)證明，房子就不能出售或預(yù)售。購房者應(yīng)結(jié)合“五證”進(jìn)行核對，以確保萬無一失。“商品房五證”中最重要的是“商品房銷售五證”。

購房者在審核“五證”時(shí)，要注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位和銷售單位是否與實(shí)際銷售單位一致，用地范圍和銷售范圍是否包括您購買的房屋。目前，部分開發(fā)商正在辦理臨時(shí)用地許可證，這意味著開發(fā)商尚未繳納全部土地出讓金。在《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，只包括規(guī)劃項(xiàng)目中的部分建筑甚至一棟建筑的部分樓層。因此，購房者應(yīng)重點(diǎn)考察所購房屋是否在預(yù)售或銷售范圍內(nèi)。許可證上與買方簽訂合同的賣方名稱是否一致。應(yīng)核對“五證”原件，以防開發(fā)商利用復(fù)印件欺騙購房者。

如果商品房設(shè)定了其他權(quán)利，會產(chǎn)生什么后果：在購房前，我們應(yīng)該知道開發(fā)商預(yù)售的商品房或現(xiàn)有住房是否設(shè)定了其他權(quán)利，比如是否設(shè)定了抵押權(quán)。因?yàn)樯唐贩康钠渌麢?quán)利主要是指抵押權(quán)。開發(fā)商不履行債務(wù)人義務(wù)的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人有權(quán)請求人民法院拍賣、變賣抵押物。一旦抵押商品房在購買過程中發(fā)生糾紛，將給購房者帶來極大的麻煩。抵押商品房最好不要買。如果您購買的商品房是否抵押不明確，開發(fā)商保證商品房不抵押的，應(yīng)在合同補(bǔ)充協(xié)議中注明。

“兩本書”有助于了解房屋是否通過驗(yàn)收

如何理解房屋是否通過驗(yàn)收：如果你買的是現(xiàn)房，在簽訂合同前就應(yīng)該知道房屋是否通過驗(yàn)收，你可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的驗(yàn)收證書。開發(fā)商銷售住宅用房，交付房屋時(shí)還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)商對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。商品房銷售后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)當(dāng)在住宅質(zhì)量保證書中明確注明委托單位。

《住宅使用說明書》應(yīng)說明住宅建筑各部位（構(gòu)件）的結(jié)構(gòu)、性能、類型、性能及標(biāo)準(zhǔn)，并提出注意事項(xiàng)。《住宅質(zhì)量保證》應(yīng)包括以下內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核定的質(zhì)量等級；基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)應(yīng)在合理使用年限內(nèi)進(jìn)行保修；在正常情況下，各部分的保修內(nèi)容和保修期限；是，屋面防水3年；墻面、廚衛(wèi)地面、地下室及管道滲漏，墻面及頂棚抹灰脫落，地板空鼓開裂，大面積起砂，門窗翹曲，五金損壞，衛(wèi)生潔具1年；采暖系統(tǒng)及設(shè)備1個(gè)采暖期；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；管道堵塞2個(gè)月；其他零部件的保修期由商品房買賣合同約定或由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。《住宅用戶手冊》一般包括以下內(nèi)容：委托監(jiān)理的開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位；結(jié)構(gòu)型式；裝飾裝修注意事項(xiàng)；給排水、電、氣、熱、通信、消防等設(shè)施配置說明；設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置說明及安裝注意事項(xiàng)；門窗類型、使用注意事項(xiàng)；補(bǔ)償點(diǎn)荷載；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等注意事項(xiàng)；其他注意事項(xiàng)。

為什么開發(fā)商必須提供正式的合同文本和銷售發(fā)票：正式的商品房銷售合同和商品房銷售發(fā)票是您辦理房產(chǎn)證時(shí)必須提供給房產(chǎn)管理部門的，也是您辦理房產(chǎn)證時(shí)我市房產(chǎn)管理部門的要求辦理商品房權(quán)屬登記，核發(fā)房屋證書。因此，作為購房者，要注意房地產(chǎn)開發(fā)商提供的合同文本是否是吉林省建設(shè)廳、吉林省工商行政管理局監(jiān)管的正式合同文本。正式文本未涉及的問題，可以在補(bǔ)充協(xié)議中注明。特別是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)向您開具由稅務(wù)部門印制的正規(guī)商品房銷售發(fā)票，而不是普通收據(jù)。你知道嗎