1、 過了期限你能退房嗎？

您可以退房。合同約定的交房日期到了以后，你應該給開發商發個通知催交房。如果開發商在未來三個月的法定期限內仍不能交房，他有權要求退房。有時，延遲交房的業主實際得到的補償遠低于延遲交房造成的損失，但也會有部分業主要求退房。而如果要退房，購房者一定要注意幾個問題。退房理由應以合同為依據。如果合同中有約定，就按合同條款辦理退房手續。如果沒有約定，按照法律規定退房，可以主張合同無效。在這個過程中，要注意證據的收集，這樣才能順利結案。如果開發商同意終止購房合同，無論是協議終止還是法院判決終止，在主張首付的同時不要忘記銀行貸款。購房者要注意的是，開發商最好直接向購房者還貸，而不是直接向銀行歸還貸款。然后業主與銀行解除貸款合同，再到房地產交易管理部門辦理注銷手續，完成退房手續。如果由于未經銀行確認，允許開發商直接向銀行發放貸款，如果開發商未按約定償還貸款本息，購房者仍是還款義務人，不能免除還款義務。根據《合同法》第一百三十三條、第一百三十五條的規定，商品房買賣合同的出賣人有義務將房屋交付買受人，轉讓房屋所有權。所謂交付房屋，是出賣人將已完工的房屋轉讓給買受人，其外在表現主要是將房屋鑰匙交付給買受人。但房屋交付并不意味著房屋所有權的轉移。一般動產的所有權在標的物交付時轉移。標的物交付買受人后，出賣人即履行所有權轉移義務。至于不動產，根據《城市房地產管理法》，只有辦理登記手續后，房屋所有權才會轉移。此外，還規定，房地產開發項目竣工驗收合格后，方可交付使用。因此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高人民法院商品房司法解釋》）規定，以房屋所有權轉移為準房屋的交付和使用。這也稱為“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內將房屋轉讓給買受人，即視為出賣人履行了“交付使用”的義務，但這并不意味著房屋所有權轉移義務的履行。當然，根據法律規定，商品房買賣合同當事人可以就“房屋交付使用”的內容作出特別約定。當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉讓房屋所有權，而且是轉讓房屋所有權的，應當按照約定確定雙方的權利和義務。根據本協議，出賣人不僅要在合同約定的期限內向買受人“交鑰匙”，還要將房屋所有權轉讓給買受人，否則，出賣人將承擔違約責任。如果雙方只約定了“交付使用”的時間，但未明確約定包括房屋所有權的轉移，出賣人只需在約定的期限內將房屋轉讓給買受人占用即“交鑰匙”，即視為出賣人履行了義務按期交付使用的義務。房屋所有權轉移義務的履行期限，當事人可以另行約定，也可以按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定確定。（1） 按照合同約定的交房日期，開發商按購房人支付的房價款總額的百分比（具體金額由雙方確定）支付違約金（2）按照合同約定的交房日期，開發商不交房的，由開發商支付違約金購房人可以解除購房合同。自收到解除購房合同的書面通知之日起，開發商應在購房合同雙方約定的時間內退還購房人已支付的全部房款和利息，并按合同雙方約定的金額支付違約金。

按照合同約定的日期交付，如果開發商未能交付房屋，購房人可以終止購房合同或繼續履行合同。無論采取何種方式，開發商都應承擔違約責任。此外，如果合同中有其他違約責任，開發商也應承擔。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規定，商品房買賣合同未約定違約金和實際損失的數額。違約金或者損失賠償金的數額，可以參照下列標準確定：逾期交付使用的房屋或者同地段同類房屋的租金，由有關主管部門公告或者逾期期間經有資質的房地產評估機構評估確定房屋的交付和使用，應當確定。”根據《解釋》第十六條，“當事人以約定的違約金過高為由要求降低違約金的，應當按照違約金超過造成損失的30%的標準適當降低違約金；當事人以約定的違約金低于造成的損失為理由要求增加違約金的，違約金數額根據違約造成的損失確定。”

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