2014年1月，一直想擁有自己的房子卻少花錢的施×英從路邊的廣告中得知，李某“因工作調(diào)動(dòng)，低價(jià)出售了房子”。在現(xiàn)場(chǎng)，石×英發(fā)現(xiàn)房子的風(fēng)格和位置都不錯(cuò)，價(jià)格也確實(shí)很低。她很快從親戚朋友那里湊了30萬(wàn)元交了首付，剩下的20萬(wàn)元成立了一年交。但三天后，石×英按約定時(shí)間辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，李某始終不見(jiàn)蹤影，李某的電話也一直關(guān)機(jī)。石英聽(tīng)到的消息讓她麻木了：因?yàn)槔钅尘芙^償還欠他人的巨額貸款，法院已將其房屋查封，準(zhǔn)備拍賣，而李某則攜石英的現(xiàn)金逃跑。《房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“司法、行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”，房屋不得轉(zhuǎn)讓。《合同法》第五十二條第五款還規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效。本案中，石×英購(gòu)買的房屋已被法院查封，不得轉(zhuǎn)讓，這就決定了她與李某的買賣合同從一開(kāi)始就因其違法行為而沒(méi)有法律約束力，房款只能退還給李某。但李已經(jīng)逃跑了，這意味著這筆錢至少在短期內(nèi)。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的40萬(wàn)現(xiàn)金下落不明

[案例]

2013年6月，村委會(huì)與王某簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議和王某所在舊村改造安置合同。隨后，王某蓋了3棟房子。因?yàn)樗娴挠凶銐虻纳睿跸氤鍪垡惶孜蓓斏稀?014年3月，羅×嬌得知，雖然知道這是一套小產(chǎn)權(quán)房，但她覺(jué)得離市區(qū)很近，離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，而且價(jià)格比市區(qū)低一半，所以堅(jiān)持要買。與王某協(xié)商后，立即簽訂了購(gòu)房協(xié)議，40萬(wàn)元房款一次性付清。不料，王某在回家途中遭遇車禍當(dāng)場(chǎng)身亡，40萬(wàn)元不翼而飛。當(dāng)羅嬌嬌搬進(jìn)住所時(shí)，王的妻子阻止了羅嬌嬌歸還房款的請(qǐng)求，因?yàn)樗恢馈?/P>

[分析]

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的不繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋。其產(chǎn)權(quán)證并非由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)。因?yàn)闆](méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同也沒(méi)有備案，所以不是真正的合法產(chǎn)權(quán)房，而且是禁止買賣的。羅姣與王的非法貿(mào)易不受法律保護(hù)。2014年4月，姜文與郭某簽訂了房屋買賣合同，約定郭某將其擁有三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的房屋轉(zhuǎn)讓給姜文。按約定預(yù)付50萬(wàn)元后，蔣×文到房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)，才知道郭某買房時(shí)只交了40萬(wàn)元的首付，其余95萬(wàn)元是按揭支付的。該房屋不僅辦理了其他權(quán)證，還實(shí)際抵押給了銀行。蔣雯要辦理過(guò)戶手續(xù)，必須還清郭某所欠的余額95萬(wàn)元。而郭某已經(jīng)把錢帶離了他所在的城市，甚至沒(méi)有給蔣某留下有效的通訊手段和地址。也就是說(shuō)，姜文正處于房款難以收回的尷尬境地，除非符合銀行的要求，否則很難拿到房子。《物權(quán)法》第191條明確規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物。”涉案房屋已抵押給銀行，這就決定了姜文要想實(shí)現(xiàn)自己的轉(zhuǎn)學(xué)目的，只能“為他人收受”，還清貸款。你知道嗎