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寧波
房地產行業促銷有哪些風險
國家調控政策出臺以來，房地產企業紛紛加大促銷力度，以加快銷售速度，促進資金回籠。需要指出的是，企業在采用不同的促銷方式時，不應忽視涉稅問題。第二套住房按揭貸款要求首付50%以上的政策。某房地產開發企業推出了代業主首付20%的補貼方式。比如，市民購買一套價值100萬元的房子，屬于自己的第二套住房，按照政策規定，至少要交50%的首付，也就是50萬元。但很多人拿不到這么多首付，所以房地產企業只收30%的首付，也就是30萬元，再預付20萬元，幫助客戶順利購房。雙方約定，房地產企業墊款一年后交房時由客戶返還，利息按銀行同期貸款利率計算。企業財務人員認為，由于企業實際尚未收到業主的全部首付，企業墊付的房款并非實際的預收收入。房主實際還房款時會記錄下來。企業在每個納稅期間申報繳納各項稅款時，不考慮繳納部分自行墊付的收入。也就是說，首付50萬元，只有30萬元在企業財務賬上入賬，30萬元在納稅申報表上填報，其余20萬元在實際征收時入賬納稅。
企業這樣經營有沒有涉稅問題？根據相關稅收政策，銷售房地產預征應繳納營業稅、企業所得稅、印花稅、土地增值稅等，其中，營業稅相關法律法規規定，納稅人銷售房地產采取預征方式的，納稅義務發生在收到預收款項之日。為了盡快收回資金，督促客戶盡快辦理按揭，房地產企業自己支付的首付需要與業主支付的首付一起開具收據。在財務處理上，相當于企業取得了抵押合同約定的全部首付預售收入，應全部計入營業額，并應計繳營業稅等各項稅費。
此外，房地產企業代客戶墊付首付的前提是與客戶簽訂《資金墊付協議》。按照約定，客戶必須在房地產企業規定的期限內（一般在交房前）補齊首付，房地產企業將正式向客戶交房。本預付款協議也是企業經營的一部分，應納入其他應收款的會計處理中。未來，其他應收款在實際收款時直接沖抵，與預售收入無關，無需單獨征稅。但是，按照營業稅的相關規定，房地產企業對未按期還款的客戶墊付資金利息和違約金也應繳納營業稅。按照規定，購買90平方米以下普通住房，契稅可減免1%。雖然某房地產企業開發的住宅項目不符合要求，但也提出了購房退稅的口號：企業開發的140平方米及以上購房只需繳納1%的契稅，額外的契稅由企業代客繳納。以價值100萬元的商品房為例，客戶需繳納4萬元契稅。辦理房產證時，客戶只交1萬元，其余3萬元由房地產企業承擔。這種銷售模式下，企業實際收入只有97萬元，但營業稅申報也應按100萬元計算繳納。新政策實施后，房地產開發企業多采用打折促銷。但企業對外宣傳的是打折銷售，最終以凈價簽訂合同。各種促銷方式并不像直接利潤轉移那么簡單，顧客得到實惠，企業也減少了稅費。你知道嗎
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