如果購房者的退房要求被開發(fā)商接受，那么就有兩個(gè)合同要解除，一個(gè)是購房者與開發(fā)商簽訂的銷售合同，另一個(gè)是購房者與銀行簽訂的貸款合同。

房屋買賣合同解除，是指返還房屋或者恢復(fù)雙方權(quán)利。對于已入住的購房者，需要將已入住的房屋退還給開發(fā)商。對于沒有入住的購房者來說，他們需要放棄將要住的房子。開發(fā)商不能再要求購房者按合同約定付款，對于已收取的部分要退還購房者。合同終止后，雙方的財(cái)產(chǎn)狀況將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài)。買賣合同的解除和履行可以由雙方自行完成，不需要他人協(xié)助。

貸款合同的解除表明買方將一次性償還銀行貸款，然后不再支付任何本金和利息，沒有任何還款義務(wù)。本合同的解除與銷售合同不同。它需要第三方的幫助，即開發(fā)商，除了銀行和買方。因?yàn)橘彿空唠m然從銀行獲得貸款，但并不直接占用這部分貸款。銀行貸款由開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓的形式獲得。如果要?dú)w還貸款，開發(fā)商必須將貸款歸還銀行。只有銀行收到開發(fā)商以購房者名義歸還的貸款后，才能認(rèn)定購房者已履行了全部還款義務(wù)，雙方的貸款合同才能真正終止。因此，借款合同的終止和履行需要第三人的協(xié)助。因?yàn)橛腥疆?dāng)事人，而且有兩個(gè)合同，因?yàn)榭臻g操作不能同步進(jìn)行，就會出現(xiàn)時(shí)間順序的問題；從實(shí)際行為來看，律師認(rèn)為目前常見的方式有三種：

1。購房者先與開發(fā)商解除銷售合同，然后收回首付款，再與銀行解除貸款合同，然后開發(fā)商退還銀行貸款。其次，購房者先與開發(fā)商解除銷售合同，再與銀行解除貸款合同，再拿回首付款，最后開發(fā)商退還銀行貸款。三是購房者先與開發(fā)商解除銷售合同，然后開發(fā)商返還銀行貸款，再與銀行解除貸款合同，最后獲得首付款。

這三個(gè)過程有一個(gè)共同特點(diǎn)，即購房者應(yīng)先與開發(fā)商解除銷售合同，表明購房者放棄了房屋的占有權(quán)。在這種情況下，有一種風(fēng)險(xiǎn)，即一旦合同終止，購房者將無法再次入住該房屋。如果開發(fā)商不能按時(shí)償還銀行貸款，購房者將失去房屋的權(quán)利，仍需承擔(dān)償還銀行貸款的義務(wù)，即所謂的“空錢空房子”。如果開發(fā)商在此期間破產(chǎn)，買方的損失將更大。不僅房屋（僅指無產(chǎn)權(quán)證的房屋）可以作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣，而且已經(jīng)支付的首付款也無法取得。同時(shí)，還將發(fā)放不同年限的銀行貸款。為了使購房者最大限度地規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)商不破產(chǎn)的前提下，律師認(rèn)為在實(shí)際操作中可以采取以下程序：

首先，購房者應(yīng)與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，有條件的買賣合同終止補(bǔ)充協(xié)議。二是買受人與銀行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，這也是解除貸款合同的有條件補(bǔ)充協(xié)議。第三，開發(fā)商償還銀行貸款時(shí)，購房者與銀行簽訂的協(xié)議中規(guī)定的條件出現(xiàn)，購房者與銀行的貸款合同終止。第四，開發(fā)商應(yīng)退還購房人的首付款，并協(xié)助辦理購房人退房的各種相關(guān)手續(xù)。

第五、第三、第四種行為履行后，第一步雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn)，買賣雙方的買賣合同終止。同時(shí)，liba.com網(wǎng)站提醒，如果開發(fā)商違約導(dǎo)致購房人退房，開發(fā)商不僅要退還房屋的全部價(jià)款和相應(yīng)利息，還應(yīng)包括違約金。如果違約金不足以彌補(bǔ)購房貸款和房屋裝修損失，差額購房者可以繼續(xù)向開發(fā)商索賠。你知道嗎