為什么要簽訂購房補充協(xié)議？由于購房合同格式條款的限制，幾乎每個購房合同都需要簽訂補充協(xié)議。因為標準采購合同是國家有關(guān)部門制定的，條款相對公平合理。補充條款是開發(fā)商制定的，往往限制了購房者的權(quán)利，甚至用一些不平等的條款侵害購房者的利益。簽訂補充協(xié)議的注意事項。由于不可抗力事件在相關(guān)法律法規(guī)中難以一一列舉，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍進行擴大解釋，如將施工過程中的重大技術(shù)問題或開發(fā)商無法控制的其他因素納入不可抗力的范圍，以避免因房屋逾期交付而承擔(dān)違約責(zé)任。為此，購房者應(yīng)簽訂補充協(xié)議，如遇不可抗力，開發(fā)商應(yīng)提供政府主管部門、公證機構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機構(gòu)的證明文件作為免責(zé)理由。同時約定，因不可抗力造成房屋逾期交付超過規(guī)定期限的，買受人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還全部已付款項或要求開發(fā)商按實際逾期天數(shù)給予一定的經(jīng)濟補償。

分攤面積作為房屋總建筑面積的一部分，直接影響到購房者的實際使用面積。對此，雖然《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分配暫行規(guī)定》等法律法規(guī)已作出明確規(guī)定，但在實際操作中，個別開發(fā)商仍會調(diào)整商品房的實測面積和臨時實測面積誤差，人民防空工程或者其他與住房無關(guān)的地區(qū)。購房者可參照上述規(guī)定，仔細審核開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的堅決要求刪除?；蛘咴谘a充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積占房屋總建筑面積的比例。當開發(fā)商交付的房屋達不到約定標準時，購房人可以選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于裝修標準

對于待售商品房，特別是精裝修商品房，購房者必須明確這些商品房的裝修標準，以免被開發(fā)商“進口”、“先進”、“先進”等表述不清的誤導(dǎo)。建議在補充協(xié)議中明確可參照的品種、型號、品牌、顏色、位置、方向、市場價格以及不符合上述標準的違約責(zé)任，最大限度地保護自身利益。

房屋權(quán)屬證書辦理時間

雖然表面上看，房屋權(quán)屬是由房地產(chǎn)管理部門出具的，但與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實際操作中，遲遲不出具房屋所有權(quán)證，往往是由于開發(fā)商手續(xù)不全、未繳納土地出讓金、測繪費等義務(wù)所致。因此，開發(fā)商有必要做出相應(yīng)的承諾，確保在規(guī)定期限內(nèi)履行義務(wù)，從而確保購房者能夠順利取得房屋所有權(quán)證。否則，他們應(yīng)該承擔(dān)一定數(shù)額的罰款。如果超過約定期限，購房者也可以退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)給購房者造成的經(jīng)濟損失。如果我們拿不到貸款怎么辦？

因為按揭貸款或公積金貸款廣泛用于商品房買賣，購房款是分期支付的。上述貸款能否獲批，主要取決于開發(fā)商提供的擔(dān)保和購房者本人的信用狀況。如果購房者在簽訂購房合同并支付首付款后，無法獲得貸款審批，將面臨無法自行支付全部余款的風(fēng)險，從而承擔(dān)違約責(zé)任。因此，應(yīng)在補充協(xié)議中明確責(zé)任。如因開發(fā)商原因貸款未獲批準，購房者可選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如因自身原因，可選擇變更付款方式或要求退房。關(guān)于保修責(zé)任，國家和北京市都有明確規(guī)定，這里不再重復(fù)。值得注意的是，在北京新建的樓盤中，部分樓盤采用燃氣系統(tǒng)獨立供熱，而不是通過市政供熱管道集中供熱。由于燃氣系統(tǒng)大多由德國、意大利等國外廠商提供，地域分散，國內(nèi)售后服務(wù)網(wǎng)點少，加之系統(tǒng)設(shè)計壽命長（一般在10年左右），上述供熱系統(tǒng)的保障和維護難度較大。因此，在補充協(xié)議中最好將開發(fā)商的責(zé)任與廠家的保修、修理、更換責(zé)任結(jié)合起來，在買方無法與廠家聯(lián)系時，要求開發(fā)商保證正常供暖并承擔(dān)一定的維修費用。

關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾

為了配合商品房的銷售，開發(fā)商或個人銷售人員將對社區(qū)環(huán)境、俱樂部、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、車位、物業(yè)管理等相關(guān)方面做出承諾該商品房在促銷過程中通過口頭介紹、廣告宣傳等方式。以上因素直接影響購房者的住房質(zhì)量和生活。實際上，他們是房價的一部分。如果不能兌現(xiàn)，購房者的預(yù)期就會大大降低。對于開發(fā)商作出的各種承諾，我們一定要在補充協(xié)議中煞費苦心地逐一履行，明確開發(fā)商的違約責(zé)任。你知道嗎