購買抵押房地產買賣合同（協議）是否有效？

案件簡介。合同簽訂時，李女士交了5萬元定金，并約定下次付款。

當李女士按照約定再次去付款時，周女士改變了主意，說房子沒賣出去，她想用。此時，房價一路上漲，李女士別無選擇，只能要求周女士按合同約定支付違約金。

周女士還表示，抵押商品房不允許出售，合同無效，李女士無權要求違約金。

那么，有抵押的商品房可以交易嗎？律師的意見一方當事人不履行協議即構成違約。

律師認為，商品房買賣協議的效力并不取決于房屋產權是否登記過戶到買受人名下，也不取決于房屋過戶是否符合過戶條件，而取決于協議本身的簽訂是否有效。

本案中，根據買賣協議，周女士有義務在李女士按合同約定支付定金并準備支付房價時，將房屋產權變更登記在李女士名下，房屋應具備轉讓條件，包括解除該房屋其他權利的抵押（合同當事人另有約定的除外）。

在這種情況下，周女士可能因為價格低而想毀約，因此她聲稱，商品房買賣協議是無效的，因為按揭房是不允許出售或轉讓的。

事實上，周女士本人并未履行協議，這是典型的惡意抗辯，違背了誠實信用原則。另外，轉讓的房屋因抵押權不能轉讓，房屋不能登記轉讓，也不允許生物權利轉讓，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立的房地產物權設立、變更、轉讓、消滅合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，自合同生效之日起生效民法通則第一百一十五條規定，未經債權人同意轉讓抵押物的，轉讓無效。根據《擔保法》第四十九條的規定，登記的抵押物的轉讓應當告知抵押權人，抵押物已經抵押的情況應當告知受讓人。未經通知，轉讓無效。《擔保法司法解釋》第六十七條規定，抵押權人或者受讓人不知道抵押物轉讓的，抵押物已經登記的，抵押權人仍然可以行使抵押權。取得抵押物所有權的受讓人可以代表債務人清償債務，消滅抵押權。受讓人清償債務后，可以向抵押人追償。

本案中，周女士與李女士簽訂的《商品房轉讓協議》符合《民法通則》第五十五條、《合同法》第四十四條和《物權法》第十五條的規定，為有效協議。但在履行協議過程中，周女士未履行取得抵押權人同意的義務，致使抵押房屋無法滿足轉讓條件。致使抵押房屋產權過戶手續無法辦理，抵押房屋所有權無法實現轉移。但這并不影響轉讓協議本身的效力，房屋轉讓協議仍然有效。律師提醒我們，在購買二手房之前，我們應該檢查房子是否抵押。

選擇二手房后，首先要檢查房屋是否抵押，誰是抵押權人，抵押期限有多長。如果發現二手房已經抵押，我們應該和業主一起找到抵押權人，取得轉讓同意書。

現行的《城市房地產抵押管理辦法》和《北京市房地產抵押管理辦法》只強調抵押房地產經抵押權人同意可以轉讓，但未明確是否需要書面同意。

但在實踐中，最好要求抵押權人出具書面法律文件，同意抵押房地產的轉讓，為買受人提供法律保護。同時，還應要求抵押權人簽署轉讓協議。轉讓協議簽訂后，抵押人和抵押權人應會同買受人到房屋土地管理部門解除抵押協議，抵押人再會同買受人辦理產權過戶手續。

以上是律霸組織的二手房抵押買賣知識。如果您有更多疑問，可以咨詢律師事務所的專業律師，也可以直接委托律師事務所的律師幫助您走出法律困境。你知道嗎