首先，讓我們看看更正式的區(qū)別。第一個(gè)區(qū)別是，商品住宅用地的土地使用年限為40-50年，商品住宅用地為70年。第二個(gè)區(qū)別是產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。商品房的用途和使用性質(zhì)與住宅建設(shè)規(guī)劃不同。公共配套設(shè)施指標(biāo)和產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容不同。

對于購房者來說，有一些實(shí)際差異。

第三個(gè)區(qū)別：戶籍

一般來說，北京二手房有70年產(chǎn)權(quán)，可以落戶。但是，北京的二手商品房產(chǎn)權(quán)是五四十年，不能結(jié)算。差別四：限購在北京，二手房屬于限購范圍，購房者只有符合北京的購房資格，才能購買二手房。尤其是外地人，需要繳納5年的個(gè)人所得稅或5年的社保，才有資格購買二手房。

與北京二手房不同，北京二手商品房不屬于限購范圍。但需要注意的是，今年5月北京市通州區(qū)的商品房和住宅限購，但其他地區(qū)的商品房和住宅仍不限購。差別四：貸款利率在北京，購買二手房可以使用公積金貸款，但購買二手商品房不能使用公積金貸款。商業(yè)貸款可以用來購買這兩處房產(chǎn)。

購買二手房時(shí)，可按各銀行規(guī)定享受優(yōu)惠貸款利率。但購買二手商品房和使用商業(yè)貸款時(shí)，利率上浮10%。在北京的二手房交易中，購房者和購房者要繳納的稅費(fèi)不同。二手房購房者需繳納增值稅、契稅和個(gè)人所得稅。購房者購買商品房、住宅，不僅要繳納增值稅、契稅和個(gè)人所得稅，還要繳納印花稅和土地增值稅。以北京某住宅小區(qū)為例，網(wǎng)簽價(jià)格為100萬元，面積為80平方米，原值50萬元。買主買了第一套房子。如果這套房產(chǎn)是住宅，是5年內(nèi)唯一的房產(chǎn)，免征增值稅和契稅，購房者只需繳納1萬元契稅。如該樓盤為商住樓，購房者需繳納全部稅費(fèi)，共計(jì)18.44萬元。

最后，生活之后有一些不同。第六個(gè)區(qū)別：水、電、氣的成本，商品房實(shí)際上是用地開發(fā)辦公樓，所以是商水、商電，沒有氣。但不排除有開發(fā)商利用關(guān)系，最終將商權(quán)改為民權(quán)，以供燃?xì)狻Ｔ诖蠖鄶?shù)情況下，水和電的成本很高。

七個(gè)區(qū)別：平層

純住宅一般板樓居多，南北通透，而雙陽平居多，一般小戶型也需要70-90平方米，沒有太小的戶型。

然而，商住樓中幾乎沒有南北通透的戶型，東南和西北有戶型，俗稱墩子樓。面積主要是40-80平方米，所以很多開發(fā)商想出辦法把房子改造成復(fù)式、閣樓等，以增加居民的使用面積。

差異8:居住舒適度

純住宅一般一樓有2-4戶，安靜舒適。

與之相比，商品房的居住密度較高，一般從7-20戶以上，居住舒適性大大降低。電梯使用頻率太高，等待時(shí)間太長。同時(shí)，由于居民眾多，背景復(fù)雜，環(huán)境保護(hù)難度大。

對于有老人或小孩的家庭，商品房幾乎沒有綠地和兒童活動(dòng)區(qū)。一般來說，幾層樓都有一個(gè)共用的露臺供大家活動(dòng)，但也很容易成為堆放垃圾和停放自行車的地方。你知道嗎