1、 從心理上講，絕大多數(shù)人都喜歡新房，所以想買一套年限短的二手房。除了心理因素外，房屋的使用年限與房屋的有效使用年限有著密切的關(guān)系。房屋年齡的增加意味著實(shí)際有效使用年限的縮短，這將產(chǎn)生一定的房屋維修費(fèi)用，增加物業(yè)的維修費(fèi)用，增加購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買成本。其次，房齡長(zhǎng)、貸款難的二手房也將面臨申請(qǐng)銀行貸款難的風(fēng)險(xiǎn)。二手房按評(píng)估價(jià)計(jì)算。所謂評(píng)估價(jià)格，是由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估計(jì)算出來(lái)的。一般來(lái)說(shuō)，房屋使用年限越長(zhǎng)，評(píng)估價(jià)格可能越低。舊房申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款比例一般會(huì)隨著房齡的增加而降低，貸款年限也一樣。

目前，許多銀行不向20年以上、規(guī)模太小的房屋發(fā)放貸款。還有少數(shù)銀行要求15年內(nèi)的二手房貸款。對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)教育地產(chǎn)，條件可以放寬。總之，二手房貸款年限和房齡不宜超過(guò)30年?？磥?lái)房子的年代真的很重要。購(gòu)房者在交定金前必須先向房齡打個(gè)招呼，否則總是自己的錯(cuò)。

三、房屋建得越久，或有安全隱患

房屋建得越久，會(huì)有一定程度的損壞。可能需要維修，尤其是廚房、衛(wèi)生間等，而且以前的建筑材料和施工工藝都有點(diǎn)落后，所以經(jīng)過(guò)多年的“霜凍”，可能會(huì)有安全隱患。

如何識(shí)別二手房的年齡？

我們建議采取兩個(gè)步驟。一是確定房屋的年代，確定房屋的建造年代。二是準(zhǔn)確定位，看、聽(tīng)、問(wèn)。

年代定位：

50年代至70年代的房屋

這些年代房屋最顯著的特點(diǎn)是層高高，約3.2米，是磚混結(jié)構(gòu)的前蘇聯(lián)式房屋。社區(qū)設(shè)施不完善，預(yù)留容量小。當(dāng)然，在近幾年的改造中，電、暖等問(wèn)題大都得到了解決。上世紀(jì)80年代的房屋最明顯的特點(diǎn)是不注重“廳”的功能，所以最明顯的特點(diǎn)是“廳”很小，大部分是預(yù)制板建造的六層樓房，兩居室面積約50平方米。戶型陳舊，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有街道公園等配套設(shè)施。從所有權(quán)上看，大部分房屋都是改造房。“廳”的概念開(kāi)始出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代以后建房的戶型設(shè)計(jì)中，此時(shí)的戶型比較新，兩居室面積約70-80平方米，客廳面積14-15平方米。由于強(qiáng)調(diào)社區(qū)和商業(yè)配套的概念，90年代的住宅周邊環(huán)境和配套設(shè)施要比70、80年代好很多，而且這種高品質(zhì)的住宅會(huì)有一定的物業(yè)管理費(fèi)。

2000年以后，2000年以后建成的商品房開(kāi)始出現(xiàn)100-130平方米以上的大戶型，出現(xiàn)了兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)等新戶型。與上世紀(jì)90年代的住宅相比，三居、四居、越曾、復(fù)式等多種戶型都有了進(jìn)一步的改進(jìn)。近年來(lái)，所建房屋除了社區(qū)氛圍和周邊設(shè)施相對(duì)完善外，還完善了人性化服務(wù)，如電話接口、寬帶接口、有線電視接口等，您可以向周邊居民或房管部門確認(rèn)房屋的真實(shí)年齡。不要聽(tīng)中介公司介紹房齡。第二，如果房子是新裝修的，可以進(jìn)入廚房和衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N房和衛(wèi)生間的裝修很難改變。一般來(lái)說(shuō)，從廚房、衛(wèi)生間的裝修情況很容易判斷出房子的真正裝修年代。另外，由于地板的裝修不易更換，地板的質(zhì)量和風(fēng)格也容易讓人看到房屋裝修的新舊。五是觀察樓道狀況，了解戶型表面狀況。6向鄰居或物業(yè)詢問(wèn)房子的情況。5查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理的時(shí)間也可以粗略判斷房屋的期限。如果是單位房，產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間可以提前兩三年；如果是商品房，可以提前一兩年。第六，消費(fèi)者也可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實(shí)際工期與房東提供的工期不一致，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在二手房銷售過(guò)程中，房齡的確定是關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。因?yàn)榉课菪屡f程度不僅直接關(guān)系到成交價(jià)格和使用年限，而且影響到未來(lái)的居住質(zhì)量。一般來(lái)說(shuō)，如果房子建了很長(zhǎng)一段時(shí)間，或多或少會(huì)損壞，需要以后修理。誰(shuí)也不想買房，只能忍受3天小修5天大修的煩惱。希望以上內(nèi)容能幫助您判斷和識(shí)別二手房的年代。你知道嗎