1、 房屋是否具有合法產(chǎn)權(quán)首先要核對(duì)二手房的權(quán)屬證明和相關(guān)證件。對(duì)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的，依法不得買賣。對(duì)于房東出具的房產(chǎn)證，不僅要核對(duì)原件，還要向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)證及其內(nèi)容的真實(shí)性。看到房產(chǎn)證原件是整個(gè)交易的前提，任何實(shí)質(zhì)性的行動(dòng)都不應(yīng)在確認(rèn)其真實(shí)性之前開始。當(dāng)然，由于我國(guó)的特殊情況，房屋入住時(shí)間長(zhǎng)了，房產(chǎn)證仍未辦理的情況時(shí)有發(fā)生。此時(shí)，我們至少應(yīng)該看到房屋買賣合同、評(píng)估報(bào)告、各種稅費(fèi)的原始發(fā)票，這些也可以從側(cè)面證明房屋的權(quán)屬，但還是不如房產(chǎn)證可靠。一般來說，如果沒有房產(chǎn)證或者沒有證據(jù)證明房產(chǎn)證可以在短時(shí)間內(nèi)辦理，建議慎重考慮，盡量不要購(gòu)買。二是審查主體資格。房屋擁有合法產(chǎn)權(quán)后，需要確認(rèn)出賣人是否有處分權(quán)，即復(fù)核主體資格。保證出賣人主體資格的適宜性也是一個(gè)重要方面，其重要性不亞于第一步。

一般來說，二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證的二手房所有人，即出賣人應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)權(quán)證上的房屋所有人。注意，由于共有人的存在，這個(gè)條件是必要的而不是充分的。按照規(guī)定，如果房主不能親自去辦理手續(xù)，可以委托其他代理人，但必須通過公證機(jī)關(guān)對(duì)委托的手續(xù)進(jìn)行公證。如果該房屋不是自然人所有，而是法人（如有限責(zé)任公司、股份有限公司）名下的財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)審查公司董事會(huì)和股東會(huì)批準(zhǔn)的書面文件，因?yàn)樵摲课輰儆诠镜墓潭ㄙY產(chǎn)公司。根據(jù)《公司法》規(guī)定，處理大額固定資產(chǎn)，必須經(jīng)公司股東會(huì)和董事會(huì)批準(zhǔn)。更為復(fù)雜的是，房屋屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)，因此對(duì)方必須持有政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

另一種常見情況是，一方購(gòu)買他人房屋后不及時(shí)過戶，然后直接轉(zhuǎn)手。在這種情況下，由于不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)行登記原則（以登記為準(zhǔn)）的，所以也存在著比較大的隱患，需要做更多的前期工作來理解和落實(shí)。三是共同財(cái)產(chǎn)的審查。因?yàn)橐惶追孔涌梢杂卸鄠€(gè)共有人，房產(chǎn)證上只反映一個(gè)人的名字，所以確認(rèn)房子是否為共有財(cái)產(chǎn)是非常必要的。否則，可能會(huì)有房屋轉(zhuǎn)讓，一個(gè)共有人跳出來阻止你拿到房產(chǎn)。共同財(cái)產(chǎn)是夫妻雙方共同擁有的財(cái)產(chǎn)。此時(shí)，雖然房產(chǎn)證上可能只有一個(gè)人的名字，但房子仍然屬于共有財(cái)產(chǎn)；另一個(gè)是繼承。幾個(gè)繼承人共同繼承一所房子，每個(gè)人都同意分享。此外，共有制又分為共有制、股份制和實(shí)體分割。一般來說，確認(rèn)共有人的，共有人必須出具同意轉(zhuǎn)讓和放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。如果你發(fā)現(xiàn)房東結(jié)婚了或者房子被繼承了，你應(yīng)該小心點(diǎn)。這種權(quán)利限制主要是指司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)是否依法作出裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房的權(quán)利。比如，如果房屋所有人因債務(wù)糾紛訴訟被對(duì)方通過法院凍結(jié)或保全，那么房屋就不能轉(zhuǎn)讓，也不能交易。這里的相關(guān)部門主要是法院、稅務(wù)部門、財(cái)政部門等權(quán)力部門。

另外，還要注意房子是否由銀行抵押，是否有向他人提供擔(dān)保。按照法律規(guī)定，在同等情況下，可以優(yōu)先購(gòu)買的人有兩種，一種是二手房共有人，另一種是二手房承租人。此外，《合同法》還規(guī)定“買賣不違反租賃”，因此購(gòu)房時(shí)，應(yīng)先請(qǐng)房主為承租人清退，并有終止租賃的書面說明。

除此之外，還有一些房屋出現(xiàn)問題的情況，應(yīng)該慎重考慮，包括：

1。土地使用權(quán)可以依法收回。所有權(quán)有爭(zhēng)議的房屋（通常繼承中的財(cái)產(chǎn)分析沒有解決）；

3。納入拆遷范圍的房屋（為保證拆遷順利進(jìn)行，被拆遷區(qū)域?qū)⒃趧?dòng)工前多個(gè)月凍結(jié)，不得再轉(zhuǎn)讓）；

4。部分機(jī)關(guān)、企業(yè)自建房屋。根據(jù)《中央產(chǎn)房管理規(guī)定》，由于一些機(jī)關(guān)和企業(yè)的保密和安全需要，在轉(zhuǎn)讓以前所有的房屋時(shí)，即使是個(gè)人所有的房屋，仍應(yīng)征求原單位的意見。

二手房產(chǎn)權(quán)決定了二手房交易的安全性。如果這方面有問題，主要損失是買家。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)注意這些事項(xiàng)，避免發(fā)生糾紛或其他麻煩。你知道嗎