1、 房屋轉租與租賃權轉讓有何區別（《合同法》有效期至2020年12月31日）

房屋所有人或經營者將其擁有或經營的房屋交給房屋消費者使用，而房屋的消費者通過定期支付一定的租金，獲得房屋的占有權和使用權。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃是指出租人（一般是房屋所有人）將房屋出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過六個月，雙方必須簽訂書面合同。房屋租賃合同應當包括以下主要條款：租賃房屋的范圍和面積；房屋租賃的期限和目的；租金的金額和交付時間；房屋修繕、轉租、違約責任等，在此基礎上，雙方應當向房地產管理部門登記持有房屋租賃合同，取得房屋租賃證，取得房屋所在地的土地使用權。

房屋轉租是指承租人在房屋租賃后的租賃期內，將房屋的部分或全部轉租出去的行為。包括以共同經營、承包經營、合作經營等名義將租賃房屋轉給他人使用，不參與經營取得租金收入的行為。房屋轉租包括兩種不同的法律關系，涉及三個主體，即出租人、承租人（俗稱二房東）和分承租人（俗稱承租人）。現行法律法規允許房地產轉租。《民法典》施行前，《合同法》第224條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”根據合同法的規定，房屋轉租可以分為合法轉租和非法轉租。合法轉租是指承租人經出租人同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租是指承租人未經出租人同意，將房屋轉租給第三人。在非法轉租中，承租人轉租屬于違約或違法行為，出租人有權解除合同。

對于承租人擅自轉租的法律后果，《城市私人住房管理條例》第二十一條規定，承租人擅自轉租租賃房屋的，出租人有權解除租賃合同。房屋租賃合同約定房屋可以轉租的，承租人可以按照約定將房屋轉租。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人經出租人同意，方可轉租；未經出租人同意轉租的，出租人有權解除租賃合同。但現實中，對承租人轉租行為的認定存在不同的認識，這就使得承租人轉租他人的行為是否屬于非法轉租難以認定。根據證據規則，出租人證明對方非法轉租是合理的。但《合同法》頒布后，承租人將租賃房屋轉租后，往往不簽訂轉租合同或簽訂轉租合同。但是，轉租人和第三人怕出租人收回房屋，否認是轉租，所以根本不出示他們之間的轉租合同。如果出租人必須取得承租人與轉租人之間的轉租合同，幾乎不可能認定其非法轉租。因此，我們認為只要出租人證明房屋不是承租人使用的，就可以完成舉證任務，然后承租人就可以證明第三人使用的不是非法轉租而是合法使用。承租人不能證明第三人可以合法使用房屋的，推定承租人將房屋非法轉租給第三人。這與《最高人民法院關于民事訴訟證據的規定》第七十五條“有證據證明一方當事人持有證據，無正當理由拒絕提供的，另一方當事人主張證據內容不利于證據持有人的，可以推定該主張成立”。

租賃合同中未約定轉租的，出租人不同意轉租的，承租人不得擅自轉租。承租人擅自轉租的，出租人可以與承租人解除租賃合同。這在《城市私人住房管理條例》第二十一條中有明確規定。但是，房地產租賃合同具有連續性的特點，因此我們應盡量保持租賃權所產生的經濟關系的穩定，發揮促進交易的作用。一般來說，同意轉租應該由出租人表示。默示同意是否可以作為轉租協議的一種形式在實踐中存在爭議。根據《民法典》施行前的規定：《民法通則》第五十六條：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定具體形式的，由法律規定。”根據這一規定，我們認為，口頭形式、書面形式和默示形式是民事法律行為的主要形式，法律中對是否同意轉租沒有具體的規定。從隱含的意思也可以推斷出當事人的真實意思。因此，如果出租人以收取租金為目的，面對明顯的轉租事實，在多年沒有任何異議的情況下，也按月收取租金，從雙方的默契可以推斷出出租人已經同意轉租。由于雙方都不同意轉租，出租人也默許轉租，未經本人同意，提出收回房屋是不合適的。

本文通過律霸小編介紹了房屋轉租和租賃權轉讓的相關規定。我相信你對這方面有了新的認識。簡言之，房屋租賃與轉租的區別在現實中很難認定，可以根據具體方面進行粗略區分。如果您對此有任何其他問題，也可以咨詢律霸律師。你知道嗎