1、 房地產(chǎn)廣告糾紛有哪些表現(xiàn)形式？（1）模糊宣傳糾紛：這種房地產(chǎn)廣告幾乎無處不在。買家很容易判斷這是夸張的內(nèi)容。一般來說，很少有購房者基于這種公示要求開發(fā)商承擔違約責任。比如，不管是什么樓盤，都叫高尚社區(qū)、依山傍水、黃金地帶、零風險投資、無限商機、高尚享受等，這些宣傳中所描述的住房標準語言模糊，難以量化。根據(jù)法律規(guī)定，要約邀請是期望他人向自己要約的意思表示。發(fā)出的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。這種房地產(chǎn)廣告屬于邀請潛在購房者進行購房報價，對開發(fā)商沒有法律約束力。（二）虛假模糊糾紛：部分銷售廣告對所售房屋的面積、綠化、質(zhì)量、裝修等內(nèi)容進行描述和承諾，但具體數(shù)字、規(guī)格、標準不明確，如標明商品房起價或均價等；前景看好的高檔防水材料，采用美國進口廚具，24小時保安等這些宣傳含糊不清，要具體分析。比如價格上有區(qū)別，但不清楚價格是多少，美國使用的廚具有安全性，哪個可以確定，但什么是高檔防水材料不清楚。

根據(jù)《合同法》第十五條和《解釋》第三條的規(guī)定，廣告的描述和承諾具體、明確，對合同訂立和房價有重大影響的，可視為要約。例如，如果開發(fā)商將從德國進口的廚具改為國產(chǎn)產(chǎn)品或從其他國家進口，買方可以要求其承擔更換、翻修或支付違約金的責任。

（3）未來的環(huán)境糾紛：

一些廣告用色彩效果圖、現(xiàn)場沙盤和示意圖介紹，房地產(chǎn)周邊將建設(shè)學校、醫(yī)院、超市、菜場等設(shè)施；社區(qū)附近將建設(shè)大型公交車站，還將建幾條地鐵在未來開放。這些廣告承諾了社區(qū)的周邊環(huán)境，但在買房時卻看不到。

根據(jù)我國法律，銷售廣告在合同中對規(guī)劃開發(fā)區(qū)以外的未來環(huán)境和公共設(shè)施有明確規(guī)定，對買受人的購買決策和購買價格有重大影響的，應(yīng)當視為合同內(nèi)容，否則就意味著持牌開發(fā)商可以違反誠信原則進行虛假宣傳。但是，如果開發(fā)公司承諾的內(nèi)容不在規(guī)劃范圍內(nèi)，不在合同中，政府調(diào)整規(guī)劃時廣告中的未來環(huán)境就消失了，屬于經(jīng)營和投資風險，開發(fā)商不能被要求違約。

（4）樣板房展示糾紛：開發(fā)商展示故宮等樣板房是一種常見的方式，但購房者實際入住后會出現(xiàn)糾紛。此時看到自己的房子和樣板房完全不一樣，要求開發(fā)商按樣板房履行合同，但樣板房已經(jīng)被拆了。這種廣告在一定程度上屬于欺騙購買者。

根據(jù)《合同法》第168條規(guī)定，以樣板房信托為基礎(chǔ)的商品房買賣合同，屬于以樣品為基礎(chǔ)的買賣合同，出賣人交付的商品房質(zhì)量應(yīng)當與樣品及其說明書的質(zhì)量相同。為防止樣板房拆除時出現(xiàn)無法比較的缺陷，應(yīng)提醒買受人保留證據(jù)、拍照、錄像等，也可在合同中約定樣板房應(yīng)保留至搬入后一定時間。開發(fā)商擅自拆除房屋的，視為交付的房屋不符合樣板房、精裝修規(guī)格、品牌、驗收方法、成本、補救措施和違約金數(shù)額，防止開發(fā)商通過拆除樣板房逃避責任。（5） 具體明確的爭議：

此類爭議是指買方和開發(fā)商在合同中對廣告內(nèi)容和違約處理方式有明確約定。如果開發(fā)商違約，買方可以根據(jù)合同要求其合法權(quán)利。這種糾紛由于合同約定明確，容易處理，因此提醒購房者，對于根據(jù)廣告內(nèi)容購買的房屋，一定要在合同中明確廣告內(nèi)容，并約定處理糾紛的方式。第二，商品房廣告在法律規(guī)定中的效力，虛假商品房銷售廣告引發(fā)糾紛的關(guān)鍵點在于銷售廣告是要約還是要約邀請。如果是要約收購，即使廣告內(nèi)容不在雙方簽訂的銷售合同中，只要消費者承諾購買，開發(fā)商不遵守廣告中的相關(guān)規(guī)定，就構(gòu)成違約，并采取相應(yīng)的對策，承擔違約責任。如果是要約邀請，那么開發(fā)商所做的虛假廣告并沒有體現(xiàn)在銷售合同的附件中，開發(fā)商也不會構(gòu)成違約，由此引發(fā)的虛假廣告糾紛風險將轉(zhuǎn)移給消費者。根據(jù)我國法律規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是要約邀請。但司法解釋同時規(guī)定：“商品房銷售廣告和宣傳材料屬于要約邀請，但出賣人對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和承諾是具體確定的，對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，視為要約。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當事人違反合同的，應(yīng)當承擔違約責任?！变N售廣告原則上屬于要約邀請，只有明確了出賣人對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的描述和承諾，才能成為要約。廣告內(nèi)容對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，可視為要約。本文依據(jù)法官的自由裁量權(quán)和參照社會的一般習慣，需要購房者自己證明。

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