根據(jù)《民法通則》、《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋，我國按照抵押權(quán)的優(yōu)先順序處理房屋租賃與抵押的關(guān)系。《合同法》第229條規(guī)定：“租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事訴訟法通則若干問題的意見》第一百一十九條第二款《中華人民共和國房屋法（試行）》規(guī)定：“私人房屋租賃期間，因出售、贈與、繼承等原因轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的，原租賃合同對承租人和新主人繼續(xù)有效。”這是“出售不中斷”的原則“租賃”是租賃物權(quán)的集中體現(xiàn)。所謂“賣不破租”，是指在租賃合同期間，出租人將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，租賃合同對受讓人仍然有效。《中華人民共和國租賃法》第四十八條規(guī)定，對租賃物有書面擔(dān)保的，按照“舉重顯輕”的法律解釋原則繼續(xù)有效，可以認(rèn)為先成立的租賃合同可以對抗已成立的抵押權(quán)以后再說。即使抵押權(quán)人為了實現(xiàn)抵押權(quán)而對抵押房屋進行強制拍賣，租賃關(guān)系仍然可以對抗買受人，這是拍賣不能違背租賃的原則。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十五條明確規(guī)定：“抵押人將租賃物抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物受讓人繼續(xù)有效”，因此，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃事實告知承租人和抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人決定是否接受抵押。否則，抵押人應(yīng)當(dāng)對抵押權(quán)人造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人出租抵押物的，抵押物實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人租賃抵押物時，抵押人未書面通知承租人該物已抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)賠償承租人因租賃抵押物而遭受的損失；抵押人書面通知承租人該物已抵押的，賠償損失因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)給承租人造成的損失，由承租人承擔(dān)。”可見，后設(shè)租賃關(guān)系對前設(shè)抵押權(quán)沒有對抗性影響。抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利后，可以通過無租賃關(guān)系（即無權(quán)利瑕疵）的房屋買賣、拍賣等方式獲得清償，租賃關(guān)系對受讓人不具有約束力。承租人可以根據(jù)承租人與出租人之間的內(nèi)部合同關(guān)系主張權(quán)利，即租賃合同訂立時出租人未告知承租人抵押事實的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；已告知的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但需要注意的是，出租人與承租人之間仍然存在租賃合同關(guān)系，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不受抵押權(quán)存在的影響。也就是說，即使租賃關(guān)系成立后，承租人仍對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條規(guī)定：“承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人不按照本法規(guī)定出售房屋的《合同法》第二百三十條也有類似規(guī)定。由此可見，優(yōu)先購買權(quán)是以租賃關(guān)系的存在為條件的，即只要租賃合同關(guān)系存在，優(yōu)先購買權(quán)就存在。承租人的優(yōu)先購買權(quán)有其法律依據(jù)，即抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其實質(zhì)是實現(xiàn)債權(quán)，只要抵押權(quán)人從抵押物中獲得相當(dāng)?shù)馁r償。因此，無論租賃關(guān)系如何建立，承租人都有優(yōu)先購買權(quán)。