最近討論了中國房地產泡沫的再次出現、資產泡沫的抑制以及熱點城市新一輪調控的出臺。那么，房價會不會上漲？房子還能買嗎？什么決定了房價？在預測“房價會不會上漲”之前，我們首先要了解“什么決定了房價”。商品房供求：住宅需求與投機需求、商品屬性與金融屬性

與所有商品一樣，商品房的價格是由供求關系決定的。供應過程也是商品房的生產過程，包括買地、新建、竣工、庫存等。供給以需求為導向，所以我們關注需求。

商品房需求包括住宅需求和投機需求，分別對應商品屬性和金融屬性。住房需求主要與城市化、居民收入和人口結構有關，反映了商品房的商品屬性。投機性需求主要與貨幣供應量和低利率有關，反映了商品房的金融屬性。在過去的幾十年里，中國的房價持續上漲。有一些根本性的支持：經濟快速增長，城市化快速發展，居民收入持續增長，20-50歲購房人數不斷增加，家庭小型化。

然而，從2000年到2016年，特別是2014年到2016年，物價上漲的幅度遠遠超出了城市化、收入增長等基礎數據所能解釋的范圍。城市化和居民收入只能解釋房價上漲的一部分，另一部分則取決于貨幣過剩。

3和金融屬性的驅動力：貨幣的過度發行和低利率

美國、日本和中國的經驗表明，貨幣和金融政策往往導致房地產市場劇烈波動、低利率和貨幣過快增長，而所有房價的峰值和房地產市場的崩潰都與貨幣緊縮和加息有關，比如2007年的美國和1991年的日本。

利率政策調整導致房地產市場大幅波動：美國。上一輪美國房地產泡沫始于2001年，當時美聯儲的低息政策受到刺激。在此期間，低利率刺激抵押貸款大幅增加，導致房地產泡沫。隨后，美聯儲連續加息刺破了美國房地產泡沫。從2004年到2006年，美聯儲連續17次加息，累計加息4.25個百分點，直到2006年6月基準利率升至5.25%，而美國標準普爾/CS10大中城市房價在2006年6月達到歷史高位后開始下降，表明美聯儲的利率水平有所下降利率政策是美國房地產泡沫的主要原因。

利率政策調整導致樓市大幅波動：日本。1986年至1987年，日本央行連續5次降息，將央行貼現率從5%降至2.5%，這不僅是日本歷史上最低的，也是當時世界上最低的。日本央行維持了兩年的低息政策。低息政策促進了房地產市場的空前繁榮，這體現在地價的快速上漲上。與美國類似，日本央行隨后加息，刺破了日本房地產泡沫。連續加息對日本房地產市場造成了巨大打擊，東京圈城市的地價也開始了長達15年的連續下跌。

利率政策調整導致樓市大幅波動：中國。2008年以來，我國經歷了2009年、2012年、2014-2016年的三輪房價上漲周期，均與降息和貨幣供應量增速加快有關。在這三輪房價上漲周期中，政策試圖通過放松貨幣金融環境來刺激房地產增長。是什么創造了過去幾十年房價只漲不跌的神話？

1。是什么創造了過去幾十年房價只漲不跌的神話：城市化、家庭收入和貨幣過度增長根據貨幣數量方程MV=PQ，貨幣供應量的增長率繼續超過名義GDP的增長率（生產活動所需的資金），這將推高資產價格。商品房具有很強的保值增值的金融屬性，是消化過剩資金最重要的資產池。

在過去的幾十年里，房價一直在不斷上漲。一部分可以用城鎮化、居民收入等基礎數據（居民需求、商品屬性）來解釋，另一部分可以用貨幣過度發展（投機性需求、金融屬性）來解釋。這兩個因素共同創造了中國房價只漲不跌的神話。隨著我國城鎮化速度、居民收入增長和m2 gdp超過美國、日本等主要經濟體，我國房價漲幅居世界第一。

2。2015-2016年房價飛漲的根本原因是低利率和超發貨幣。自2014年930新政和1121降息以來，房價開始了新一輪的上漲。2015年，隨著新政和下半年的出臺，房價開始大幅上漲。

貨幣的過度發行導致房價的上漲遠遠超過GDP和居民收入。2015年，m2 gdp達到6.9個百分點，近十年貨幣超支程度僅次于2009年，也大大超過了歷史平均每年2.8個百分點。

事實上，近年來中國房價的大幅上漲只是世界的一個縮影，美國、歐洲和日本的資產價格也屢創新高。2008年國際金融危機以來，全球各國央行的貨幣寬松政策層層加碼，從降息、資產購買計劃到貨幣貶值、負利率等。貨幣政策得到了充分發揮，但經濟和通貨膨脹仍處于低迷狀態，而資產價格卻屢創新高。伯克在2008年想出了避免大蕭條的方法。2014年**glitz提出我們避免了大蕭條，但卻陷入了大蕭條。

3。房價會上漲嗎？房子能買嗎？

根據前面的分析，對未來房價走勢的判斷可以轉化為對未來城市化、居民收入和貨幣政策的判斷。如果中國能進一步推動改革開放取得成功，目前的城鎮化率將達到56.1%，未來還有10個百分點以上的空間，新增城鎮人口約2億。如果中國能夠改變經濟增長速度，居民收入有望改變。

值得注意的是，根據國務院發展研究中心的測算，城鎮居民家庭平均擁有一套住房，住房趨于飽和。但由于人口流入、高端產業、公共資源豐富等原因，區域差異明顯，三四線城市庫存偏高，一二線城市供需缺口較大。

2。關鍵在于貨幣緊縮

如果未來繼續通過釋放貨幣來支撐經濟，利率會繼續創出新低，貨幣會繼續超發，那么房價會繼續創出新高。相反，房價可能會見頂。當前，貨幣政策再度放松的空間正在逐步打開。未來，貨幣政策可能由主動放水轉向隱性寬松。

政治局會議提出“抑制資產泡沫”，蘇州、南京出臺新的房地產調控政策。

一輪房價上漲和需求釋放周期平均需要18個月左右，2014年底開始的一輪房價上漲周期即將結束。

考慮到上述因素，短期內，預計未來房價將緩慢上漲。然而，區域差異將是明顯的。中期來看，公共資源豐富的核心區和將受益于產業人口轉移的郊區最具吸引力。你知道嗎