2004年，乙方租用了A公司的一棟辦公樓，經甲方同意，同年6月1日，乙方將該辦公樓一樓租賃給C公司，租期3年。因乙方欠甲方租金，2005年12月1日，甲方與乙方解除租賃合同，于當日收回辦公樓并起訴法院，并將情況告知丙方。2006年2月6日，丙方通知乙方終止雙方簽訂的租賃合同。后來，C向法院提起訴訟，要求法院判決B退還C支付的房屋押金，在訴訟過程中，乙方提出反訴，要求C支付2005年12月1日至2006年2月6日的房屋租金。本案爭議的焦點在于轉租期間原租賃合同的終止、轉租合同是否終止以及雙方的權利義務。不同意見：

第一種觀點認為，根據建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定，承租人將房屋轉租的，應當取得出租人的書面同意。承租人未經出租人書面同意將房屋轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋，并要求承租人賠償損失。因此，原租賃合同終止時，轉租合同終止，C無需按合同約定向B支付房屋租金。第二種觀點認為，合同相對論認為只有合同當事人才能享有合同的權利和承擔合同的義務，合同對當事人只有約束力，非合同當事人不能起訴強制執行合同。在這種情況下，當甲乙雙方的租賃合同終止時，乙方與丙方的租賃合同并不自然終止。丙方仍應按甲、乙雙方約定支付房屋租金，直至乙、丙方按雙方約定的通知解除租賃合同為止。第三種觀點認為，雖然乙方與丙方的租賃合同終止時，甲乙雙方的租賃合同并未自然終止，但在乙方無法履行時，丙方無需繼續向乙方支付租金。

評論：

小編同意第三種觀點。首先，建設部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》是一部部門規章，我國法律只是在《行政訴訟法》第五十三條第一款中確立了“參照規章”制度。至于民事訴訟是“以規則為依據”還是“參照規則”，法律并沒有直接表明法院只是根據實踐選擇性地適用一些行政規則。在司法實踐中，雖然民事審判中適用了一些行政規則，但大多是行業資格、行業標準、管理規范等。民法應當適用于合同解除等基本民事法律問題。因此，轉租合同的終止，并不是用這種方法直接確定的，而是用合同法的規定來確定的。其次，第二種觀點是機械地運用合同相對論來區分兩個租賃合同的相關性。甲方與乙方之間的租賃合同終止時，乙方與丙方之間的租賃合同并非自然終止。因乙方自2005年12月1日起喪失房屋轉租權，故甲、乙雙方解除租賃合同僅為解除乙、丙雙方租賃合同的一個條件，根據《合同法》第九十四條第（四）項的規定，一方遲延履行義務或者有其他違約行為，致使合同目的無法實現的，可以解除合同。然而，我國法律并未采納自然解除原則。合同解除原則上必須有解除行為。因此，在滿足解除條件的情況下，合同不一定解除。解除合同，一般需要有解除行為。在這種情況下，有權解除合同的丙方應發出解除合同的意向書，通知到達乙方時，本合同即告終止，因此，在轉租期間，原租賃合同解除的，轉租合同不解除。但2005年12月1日，甲方解除了與乙方簽訂的租賃合同，收回了乙方租賃的辦公樓，乙方已不能按約定完全履行對丙方的租賃義務。根據合同法的規定，有確鑿證據證明對方已經喪失履行義務的能力時，C可以行使抗辯權。因此，C遲延支付相關費用，在法律上屬于中止租賃合同的履行。因此，盡管丙方通知乙方終止了乙方與丙方之間的租賃合同，但丙方不得向乙方支付租金。以上為本公司組織的相關資料律師網. 如果你在這個過程中需要律師的幫助，你可以打電話律師網任何時候。你知道嗎