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寧波
店面租賃合同無效造成的損失如何分擔
【案例介紹】
某市場服務有限公司欲將位于大型住宅區繁華地段的市場一側空地打造成特色小吃街。投資建設了幾十個店面房屋，刊登了招商引資廣告。去年6月，承租人王某與營銷公司簽訂了《店面房屋租賃合同》。王某同意租一套180平方米的房子做餐飲生意，租期3年，月租3000元，付款6個月。承租人在簽訂合同時應交納2萬元的履約保證金。開業3個月后，王某接到城管監察部門的通知，告知該營業用房無建設工程規劃許可手續，違法建筑限期拆除。王某與出租人的市場公司協商，對方答復稱正在與規劃部門等相關部門溝通解決問題。為此，王某沒有交下一半的房租。今年4月，接到強制拆遷通知后，王某無奈關停，要求市場公司賠償經濟損失。因協商未果，王某起訴確認門店租賃合同無效，并要求市場公司退還收取的房屋租金和押金，并賠償裝修和通知關閉造成的經濟損失。在本案中，爭議主要涉及未辦理規劃審批手續的房屋租賃合同的效力和損失賠償責任的分擔。根據《人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，本文提出了一些建議，出租人未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建造房屋的，與承租人訂立的租賃合同無效。如果出租人未能在法院辯論結束前取得有效的規劃審批程序，而承租人王某主張確認合同無效，則將錯誤地得到法院的支持。《合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財產應當返還；有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失；雙方都有過錯的，可見，王某要求出租人返還房屋租金和履約保證金是有法律依據的。但承租人主張返還租金時，根據上述司法解釋第五條規定，人民法院一般應當支持“房屋租賃合同無效，當事人要求按照合同約定的租金標準支付房屋占用費的，如果出租人要求另一方支付相當于租金的房屋占用費，法院也將予以支持。”。
至于損失責任的分擔，租賃合同無效的主要原因是出租人在未辦理規劃審批手續的情況下出租房屋的主觀過錯。承租人在辦理房屋所有權證手續時未履行注意義務，也存在一定過錯。因此，在司法實踐中，出租人70%的責任和承租人30%的責任應由出租人承擔。李曉明建議，承租人在租賃房屋特別是從事經營活動的店面房屋時，應注意房屋的規劃審批和發證手續，在一定程度上保護自己的合法權益。以上是關于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果你不幸遇到一些棘手的法律問題，你有委托律師的想法，我們有很多律師可以為你提供服務，我們也支持在指定區域網上選擇律師，他們都有相關律師的詳細信息。你知道嗎
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