1、 什么是業(yè)主大會(huì)？

業(yè)主大會(huì)就是要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，確保物業(yè)的安全和合理使用。第二，業(yè)主公約的法律效力：（1）區(qū)域效力。業(yè)主大會(huì)的區(qū)域效力是整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，包括業(yè)主物業(yè)的專有部分、共用部分、共用設(shè)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)以城市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)登記的四個(gè)界限為準(zhǔn)。由于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和設(shè)施的結(jié)構(gòu)完整、權(quán)屬完整，為保證業(yè)主的民主意志得到統(tǒng)一體現(xiàn)，法律規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，因此，業(yè)主大會(huì)只對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居民行為產(chǎn)生影響，包括住宅區(qū)、建筑區(qū)、工業(yè)區(qū)等，因此，很難對(duì)物業(yè)管理區(qū)域作出統(tǒng)一具體的規(guī)定。為便于具體情況的管理，省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定物業(yè)管理區(qū)域的具體劃分辦法。但是，目前很少有地方出臺(tái)詳細(xì)而專門(mén)的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，導(dǎo)致一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域存在諸多管理問(wèn)題，值得我們關(guān)注。（2） 對(duì)人的影響。由于業(yè)主大會(huì)必須由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主簽署，業(yè)主大會(huì)的范圍當(dāng)然涉及所有業(yè)主。這里，以下幾點(diǎn)值得注意：

1。業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主的效力僅限于業(yè)主與物業(yè)管理有關(guān)的行為，對(duì)其他行為沒(méi)有效力。業(yè)主出租自己的財(cái)產(chǎn)的，受業(yè)主大會(huì)的約束；業(yè)主出租其他物品的，不受業(yè)主大會(huì)的約束。業(yè)主公約對(duì)非業(yè)主財(cái)產(chǎn)使用者也具有法律效力。非業(yè)主財(cái)產(chǎn)使用者通常是指承租人、借款人、代管代理人和其他實(shí)際使用財(cái)產(chǎn)的人。因?yàn)闃I(yè)主公約的核心內(nèi)容之一是規(guī)范物業(yè)的使用秩序，非業(yè)主使用人根據(jù)實(shí)際使用情況使用物業(yè)，必然會(huì)影響物業(yè)的狀態(tài)，而業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的使用需要直接與非業(yè)主的物業(yè)使用者打交道，因此客觀上需要將其納入物業(yè)管理活動(dòng)中。業(yè)主大會(huì)作為物業(yè)管理領(lǐng)域的最高自治標(biāo)準(zhǔn)，必然會(huì)對(duì)非業(yè)主的物業(yè)使用人產(chǎn)生制約。三。業(yè)主大會(huì)對(duì)財(cái)產(chǎn)繼承人（即新業(yè)主）具有自動(dòng)效力。在財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)變更并轉(zhuǎn)移給受讓人。但是，業(yè)主大會(huì)不需要新的繼承人作出任何形式的承諾，它將自動(dòng)對(duì)其產(chǎn)生效力。對(duì)此，可以理解為繼承人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，默示了已經(jīng)生效的業(yè)主公約，并自愿接受業(yè)主公約的約束。4業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有約束力，物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理事務(wù)的具體承擔(dān)者。物業(yè)管理企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)的法律依據(jù)是物業(yè)管理。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)合同是一種合同。在這種關(guān)系中，業(yè)主是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人。從邏輯上講，物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主管理意志的延伸。在實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì)作為管理的基礎(chǔ)，是物業(yè)管理企業(yè)的管理。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主作出的承諾。他們?cè)谙碛袡?quán)利的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的義務(wù)。顯然，這涉及到業(yè)主的利益。因此，他們?cè)诤炗啒I(yè)主公約時(shí)，要特別注意自己能處理什么，哪些是受物業(yè)限制的。只有這些都清楚了，他們才能保護(hù)自己的利益。我們需要提醒的是，如果物業(yè)處于業(yè)主公約的控制之下，他們應(yīng)該特別注意自己能處理什么，受到什么限制的物業(yè)服務(wù)與公約是不同的，所以我們不必遵守公約。一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主大會(huì)是對(duì)某一特定小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行限制的規(guī)章制度。它往往由社區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)共同制定，對(duì)特定區(qū)域的特定人才產(chǎn)生影響。你知道嗎