1、 對優先購買權法律效力的理解（1）從規范意圖上把握優先購買權的法律效力

從所討論的案件來看，法院對優先購買權的法律性質和法律效力的理解是原告行使優先購買權只能使原告在行使優先購買權時被告與第三人之間的房屋買賣合同無效，原告與被告之間不形成買賣合同，原告當然不能要求被告根據根本不成立的合同將房屋所有權轉讓給原告。法院的理解令人費解。據此，債權人行使優先購買權能獲得哪些利益？被告還能拒絕再賣房子嗎？即使被告再次出售房屋，權利人又如何行使優先購買權呢？在本案中，法院認為，法律對優先購買權的規定實際上是不可能實現的，因此毫無意義。然而，法律上的優先購買權當然不是沒有意義的。它不僅應該實現，而且可以通過法律方法在應用中的正確運用來實現。然而，法院在本案中的理解導致了權利無法實現的事實。一些學者所謂的“中間人”認為，優先購買權不僅應當使出賣人與第三人之間的合同無效，而且應當能夠先于他人向出賣人支付價款，取得標的物的所有權。為了更準確地把握優先購買權的法律性質和效力，應當從規范意圖的角度來考慮。根據法律規定，股份共有人的優先購買權主要是為了穩定共同關系，保護共同財產的完整性和安全性，減少共有人的數量，提高財產的使用效率。規定房屋承租人優先購買權的主要目的是：一是符合“賣不破租”規則的目的，即穩定租賃關系，使承租人不因房屋產權轉移而無房可住；其次，為了提高房屋的使用效率，減少承租人對房屋投資的浪費，而房屋的擁有者和使用者是一樣的，也提高了房屋的使用效率。由此可見，共有人的優先購買權和承租人的優先購買權都是為了保護債權人優先取得的財產的所有權。然而，法院對本案的理解和實踐，使得法定優先購買權的規范意圖無法實現。由于合同尚未成立，因此不存在“購買”或“取得”，更不存在“優先權”。無論是從普通人的角度，還是從規范意圖的角度來看，優先購買權都應具有三大法律效力：一是應當能夠訂立買賣合同，否則“買”就是胡說八道；二是應當能夠優先實現合同權利，這是正當的意思是“優先權”；第三，應當能夠訂立買賣合同；第三，應當能夠實際取得物權，這是物權所包含的利益最直接的體現。這三種主要效應分別稱為形成效應、事前效應和事后效應。形成效力是指權利人能夠根據單方意志的表達使法律關系發生、變化和消失，產生各種權利和請求，而對方受到約束，必須容忍和接受法律效力。出賣人與第三人建立買賣合同關系時，債權人的優先購買權請求權可以使出賣人與出賣人在同等條件下建立買賣合同關系，并產生請求權。一般說來，優先權效力是指物權優先于債權的效力，債權之間不存在優先權效力。但根據優先購買權法的規定，與第三人對出賣人的合同債權相比，股份共有人和房屋承租人基于與出賣人的買賣合同關系所享有的債權具有優先效力。基于優先權效力，優先購買人可以在第三人面前要求出賣人將所有權轉讓給第三人，以實現債權。出賣人根據與第三人的買賣合同將所有權轉讓給第三人的，優先購買人可以主張出賣人與第三人之間的產權變動無效，使產權恢復到產權變動前的狀態。追索權的效力涉及到對第三人利益的保護，應當受到善意取得制度的限制。但房屋作為不動產不適用善意取得，房屋租賃合同應當依法向房管局備案，具有公示效力。如果租賃合同沒有登記備案，就無法對抗第三人，追查的效果就無法實現。優先購買權的形成效應、優先權效應和追償效應能夠有效地實現法律對優先購買權的規范意圖。在本案中，法院否認了優先購買權的形成效力，認為原告行使優先購買權在同等條件下不能與被告形成買賣合同關系；對優先購買權的理解也存在片面性，僅使買賣合同成立在被告與第三人之間無效；沒有提及溯及力，忽視了被告將房屋產權轉讓給第三人的問題。這樣一來，原告就有了優先購買權，依法應當享有的利益無法實現，法律的規范意圖失效。第二，行使法定優先購買權。第一，鍛煉時間。有人認為提前三個月和合理期限是優先購買權的行使期限。這種觀點是不恰當的。優先購買權是指在同等條件下訂立合同并優先實現合同債權的權利。如果賣方和第三方的銷售合同沒有建立，沒有明確的合同條款，那么就沒有平等的條件，先發制人的權利沒有基礎。因此，優先購買權只有在出賣人與第三人訂立買賣合同時才產生，債權人才能行使優先購買權。本案法院也采納了這一觀點。這是賣方與第三方訂立銷售合同的條件之一。（2） 權利與具體在本案研究中，原告對被告的優先購買權主張是行使權利的行為，而向法院起訴則是要求法院以國家強制力保護其權利的實現。但從庭審和執行情況來看，原告的愿望并未實現。原告的訴訟請求既有事實依據，又有法律依據，法院也在事實上支持原告的訴訟請求。原告的優先購買權為什么不能實現？首先，法院對優先購買權的法律性質和效力的理解如上。第二個重要原因是原告的訴訟請求和法院的判決不能具體落實“優先購買權”。（3） 原告可以向法院起訴，要求被告履行優先購買權形成的合同，并要求被告按照合同約定轉讓標的物的所有權。對于這一訴訟請求，法院首先應當作出確認訴訟，確認原告與被告之間的關系已經形成買賣合同，并確定合同的具體條款。在此基礎上，根據合同法的規定，確定是否可以強制被告履行轉移標的物所有權的合同義務。被告主張在原告不提供擔保的情況下支持抗辯權的，或者被告主張在原告不履行給付義務的情況下支持抗辯權的，法院應當駁回原告的訴訟請求。在本案中，原告敗訴不是因為其優先購買權存在瑕疵，而是因為被告在合同履行中有效行使了抗辯權。否則，法院應當判決強制被告履行合同義務。

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